文档介绍：土地价值评估与运营思维导图
经济测算
建议可控
宗地划分的范围
单宗建议
土地价值评估土地运营
价值
方式
分析
确定影响因
素及权重单宗地块
指标
综合开发策略、规划建议、市场现状、地块资源
条件等多种因素
土地价值判断方法:网格分析法
v 对地块进行重新划分,以期找出地块在各种影响因素下的土地价值;
v 与现实目标比较,得出取地范围与取地规模
土地价值判断:网格的形成
Ø
网格由于地块的不规则性,严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地,不利于
划分整体分析,故实际划分时作相应调整
原则
Ø 地块划分考虑地块相对方正,能反映地块的实际资源现状
Ø目前最具参考价值的是路网条件以及现状高压线
网{ 按照路网自然形成的网格划分
格
划
分
土地价值评估——影响土地价值的几个核心因素
商业商业配套以城市资源为价值导
向
城市规划利好大型公建配套
道路交通可达
海资源以海资源为价值导向
自然资源条件宗地内部资源
景观规划利好
现状基础配套
不利负面影响
五大核心因素权重值及考虑因素
城市规划利好(北部评价权重20%,南部评价权重35%)
„根据特尔菲法
考虑到周边城市规划利好对地块的影响,及大型城市商业、公建配套对地块
(通过专家对
的辐射力影响;
影响因素权重
作出统计估算)
计算,参考地道路交通可达(北部评价权重30%,南部评价权重40%)
块各因素权重, 考虑地块所临道路的等级、对外交通便利度(距城市中心距离),分析各地
确定五大核心块的对内和对外交通的通达便利程度;
因素对地块价
值影响的权重
比; 自然资源条件(北部评价权重55%,南部评价权重30%)
„项目宗地北部考虑地块周边环境质量优劣度(噪音、大气污染、与污染源的临近程度)自
地块更多表现然条件(地形、地势条件)等其他因素的影响;
为自然资源属
性,自然资源现状基础配套(北部评价权重5%,南部评价权重5%)
权重更大,南
考虑目前地块的城市基础设施投入情况(供水、供电情况)、现有公用服务
部地块更表现
设施(医院、学校)的距离;
为城市价值属
性,城市规划
利好以及交通不利负面影响(北部评价权重­10%,南部评价权重­10%)
权重更高;
考虑高速公路、城市高压电线以及宗地地质条件、采矿遗留下来矿坑等不利
因素负面影响;
A1 
城市规划利好影响分析
1  A2 
A6  A4  A3 
A7  A5 
A10 
p A8 
山东路进入宗地位置和临海位置是项 A12  A11 A9 
目相对重要的两个节点; A14  A13 
p A16 
城市规划利好主要是考虑山东路两端 A20 A18  A15 
两个节点形成的公共配套中心对地块的 A17  A22
A24 
影响; A21  A19  A23 
A26 
p A25 
节点对周边地块的影响是以节点为圆 A30  A28 
心向圆周逐步递减; A27 
A29 
A31 
B1 
B2 
B3 
B4  B6  B5 
B7 
B10  B9  B8
由以上分析,城市规划利好影响下地块价值如下表
1 
地块名称  A1  A2  A3  A4  A5  A6  A7  A8  A9  A10 
城市规划利好  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5 
地块名称  A11  A12  A13  A14  A15  A16  A17  A18  A19  A20 
城市规划利好  5  5  5  15  10  20  15  15  10  10 
地块名称  A21  A22  A23  A24  A25  A26  A27  A28  A29  A30  A31 
城市规划利好  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5 
地块名称  B1  B2  B3  B4  B5  B6  B7  B8  B9  B10 
城市规划利好  5  10  15  15  5  15  20  5  10  15 
注释—— 
很好:20, 好:15分, 一般:10分, 差:5分
A1 
道路交通可达影响分析
2&