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新型城镇化形势下·做城市配套服务商
毛大庆
2014-03-19
第一部分
新型城镇化形势下的必然选择
中国城镇化:受行政地域空间所限,并非所有城市都发展相同,对比上海、深圳和北京,均有自己独特的城镇化发展模式
北京市域面积:16411平方公里
蔓延→线性→外卫星城+内城更新
深圳市域面积:1949平方公里
蔓延→内城更新
上海市域面积:6341平方公里
蔓延→线性→内城更新
对比北京、上海和深圳,20公里半径面积占总面积比例(较适宜的通勤距离,约为1256平方公里),%,%,%;50公里半径面积(通勤距离的上限,约为7850平方公里),%,,;
在现行的管理模式下,行政区划的间隔注定了三个城市会走出不同的城市发展道路,北京将经历“蔓延→线性→外围卫星城+内部城区更新”这样的完整发展路径,上海面临的是“蔓延→线性→更新”,深圳面临的是“刚开始蔓延-即要开始更新”的局面
北京、上海、深圳城市发展模式示意图(红色区域为行政区划,黑色内环为距市中心20公里半径区间,黑色外环为距市中心50公里半径区间)
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中国城镇化:中国城镇化的另一特征是区域发展不均衡,爱晖腾冲线往西的广大地区,主要为农村人口迁出地,房地产市场未来发展将自然形成“天花板”
资料来源:公开数据,麦肯锡《会面2020中国消费者》
商品房销售额
2020E
2018E
80,000
2015E
70,000
2012
2010
44,121
2008
21,196
2005
2002
4,958
中国商品房销售规模VS万科合同销售额预测(单位:亿元)
爱晖
滕冲
珠三角
长三角
环渤海
城镇化与房地产:三大城市群之外的部分二线及三四线城市或许会成为中国过去十年高速发展不好的见证
中国商品住房千人开工套数
分城市类型看,一线城市起点较高,但2004年后呈现下降趋势,2006年后降低到10-15较为合理的水平;
三、四线城市趋势与全国类似,但增速高于全国。而二线城市一直高于全国水平,到2011年,只算商品住房的千人开工套数已经达到了30 。
未来的业务:根据人的需求和新型城镇化发展下的城市格局变化,依托住宅业务优势打造服务平台,向城市配套服务商转型
“服务平台”
商业
配套
养老
医疗
物流
仓储
文教
体育
住宅
创新
包容
质量
绿色
效率
国际化
……
依托传统业务平台:
用创新精神开拓新业务;
开放包容人才战略与政策;
国际化视野,站得高,看得远;
新业务为传统业务增强核心竞争力:
助力提高住宅品质;
坚持技术领先,追求绿色;
提升开发效率,增强统筹能力;
“主题商街”型社区商业
“五菜一汤”型社区商业
公园5号新五街
台湖新城007、017
长阳九号地
长阳1号地
长阳3号地
长阳5号地
万科橙
金域东郡
金域华府028/金域国际007
金域缇香
幸福汇
香河
假日风景
如园
天竺保税区
万科的实践举例——社区商业:打造“五菜一汤”和“主题商街”两大社区商业产品线,让万科的住宅社区成为配套完善的一生之城
台湖007
台湖017
新五街
假日风景
金域华府
长阳九号地
长阳1号地
长阳3号地
长阳5号地
万科橙
金域东郡
如园
幸福汇
金域缇香
金域国际007
香河
万科的实践举例——新型养老业务:为老年人提供居家、社区、机构三位一体化的全新养老服务模式——“社区化养老服务模式”
第二部分
实践举例——万科的社区商业