文档介绍：Marketing Research
中原地产市场分析报告(惠州·2011年04月)
惠州中原策略中心
宏观市场
惠州一级市场
惠州二级市场
惠城区市场细分(见附录)
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报告内容
页码
宏观市场
Part A
本月聚焦
政策经济
行业动态
高层频放加码信号坚定楼市调控决心
配合中央楼市调控惠州版细则终落地
市场现暖意调控预加码
调控效应显现土地市场降温
货币政策收紧房贷市场遇冷
楼市深幅调整产业加速整合
受“五一”黄金档期、春季房展会的利好,自四月中旬开始,国内楼市掀起一波放量潮,进而各地市场均出现不同程度的回暖迹象,而随着楼市步入传统的红五月,调控再度加码的预期也日益强烈。
政策经济
Part
调控步入关键期高层表态坚定信心
政策热点
4月8-9日,温家宝总理在浙江就经济运行情况进行调研时表示,住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益,关系经济健康发展、社会和谐稳定,中央加强房地产市场调控的目标是明确的,决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。
4月13日,温家宝总理主持召开的国务院常务会议强调,要巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求,努力增加市场供应,稳定市场预期,把房价控制在一个合理水平。
5月1日,温家宝总理在视察北京保障性住房建设工地时表示,中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的;要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的;要特别关注困难群体和中低收入家庭,使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。
近期高层的频频表态凸显其对楼市调控的关注,在重申中央调控决心的同时也告诫地方政府和开发商要有所为,有所不为,积极配合楼市调控,避免招致更为严厉的政策出台。
政策热点
警示市场反弹中央频放加码信号——八大督察组巡视地方
从4月上旬开始,国务院派出8个督查组,对北京、上海、广东等16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。检查的重点包括各地房地产市场调控工作责任落实情况,保障性安居工程建设情况,执行税收政策和差别化信贷政策情况,住房用地供应管理情况,引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况等。
4月26日,督察组向社会公布一份简要督察报告,报告在肯定近期投机投资性需求得到遏制、调控初显成效的同时也指出一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松,与人民群众的预期有一定距离,一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位,个别城市配套政策措施不够坚决有力等现实问题,再次将地方政府的政策落实与执行推到了风口浪尖。
带队督察广东的国家发改委副主任穆虹在调研时表示,当前我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨,但中央的态度是很坚决的,希望各地不要抱不切实际的幻想。此次督察的最主要目的是尽可能搜集真实的市场信息和楼市调控的效果,为到底要不要出台新的楼市调控政策提供参考。
解析:此次楼市督察中,比较明显的是部分地方政府的配套细则“没有令中央满意”。楼市调控至今,地方政府面对中央政策的“变通”成为了一种“普遍现象”。针对督察报告发现的问题,未来中央层面或将对地方政府的调控细则进行限定,强化政策的落地。
政策热点
警示市场反弹中央频放加码信号——部委动作频繁
银监会
4月19日,银监会主席刘明康在银监会2011年第二次经济金融形势通报会上重点强调了政府平台贷款、房地产贷款等五大风险,要求银行做好房地产信贷风险防控工作,开展新一轮的房地产贷款压力测试。
5月1日起,银监会启动对房地产信托的集中清理。
发改委
国家发改委下发通知,部署各地价格主管部门加强五一期间市场价格监管,进一步规范市场价格秩序,落实《商品房销售明码标价规定》的各项要求。
4月26日,国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。
国土部
4月26日,国土部部长徐绍史在在与部分市(地)国土资源行政主管部门负责同志座谈时透露,全国保障房供地计划正在审批中,近期将向社会公布,而完善土地招拍挂制度的文件也将于近日单独发布。
住建部
住建部计划近期对各地执行限购政策过程中的“豁免”条款,进行集中清理与规范。
回暖
遇冷
“新国八条”颁布后,全国楼市迅速进入了观望期,成交大幅跌落,一线城市成交量甚至遭到“腰斩”,但房价依然坚挺。
随着政策逐渐被市场所消化及新品的大量上市,从四月下旬开始京沪穗等一线楼市出现强势回暖势头,政策加码呼声高涨。
政策热点
四月回暖 VS 五一遇冷
在一系列调控政策的影响下,开发商推迟开