文档介绍：****
车位营销建议
一、本案车位情况分析
本案二期一号地车位2105个,其中约800个无产权车位,分布在地下人防位置,总体车位比例占到楼上居住套数的50%左右;
项目周边车位物业现状
车位个数
上/下
租赁价格
售价
目前售出个数/比例
租赁个数/比例
规划户数
车位/户数比
****
1500
280
60000
未售
无
1800
1:
****
5000
2000/3000
250-300
60000--80000
未售
70%不收费
5000
1:1
****
358
96/262
150/320
无产权
不售
未售
未交房未售
585
1:1
****
530
350
待定
未售
未租售
530
1:1
****
2800
260-350
不售
未售
65%
3500
:1
二、项目周边及同类物业车位调查
小结:
1)以上项目主要针对车位的租金及销售价格进行调研,在其调研项目中,车位售价地下租金区间在260元—350之间;
2)在以上调研项目中,尚成及万象新天的车位价格为预售暂定价,暂未开始发售,具体销售时间待楼盘销售完毕及入住率达到70%后再执行;
3)根据对市场的了解,部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有,以租受益,时机成熟再行以较理想价格销售,入住率越高,销售价格越高。事实上,基于回报偏低,业主未入住等因素,对车位物业长期持有,以租受益,等待销售时机成熟,成为部分实力项目采取的主要策略。
三、车位的价格制定原则:
车位价格和住宅房屋单价之间存在一定的比值关系,但并非
单纯的线性关系。根据市场车位的定价规律,车位的售价应
在房屋销售价格的8—12倍;
从车位的租售价来看:市场停车位年租金与售价的比例关系
相对一般不低于1:20,即车位投资回报率一般不低于4%。
公寓市场的投资回报率在6%左右;
即本案项目LOFT产品均价区间8360元/㎡---10800元/㎡,按投资回报6%计算,月租金应为
8360元/㎡---10800元/㎡*50㎡*6%/12=2000元/月--2650元/月
结论:
1、本案项目车位售价制定:
本案暂定销售均价区间8360元/㎡---10800元/㎡,本案属于正在发展中心地带,项目尚未落成,由此参照最低配比数值8计算;
车位区间销售单价(p)66000元/个—(p1)86000元/个,
设定(p) ;设定(p1)
加权平均结果= ((p) * + (p1)* ) /( + ) = 77000元/个
2、根据以上调研项目车位租金价格区间260-350元之间,可大概推算出其在市场上销售价格=月租金*20*12月份
即售价区间为:(h)63000元/个—(h1)84000元/个
设定(p) ;设定(p1)
加权平均结果= ((h) * + (h1)* ) /( + ) = 74550元/个
取买方市场车位加权销售平均值与本案车位加权平均值对比,设定总系数为10,;
最终修正本案车位售价75600元/个,在以后的预售中根据车位位置的同制定不同位置车位的详细售价
2、本案车位的租金价格:
相对值中车位售价与年租金比例20:1
推算出本案车位租金价=车位售价/20/月份12
本案车位租金价格320元/月
四、车位推售建议:
1、从实际车位利用率供大于求(右侧图表金羊网数据)
根据网络调查不难看出,%,主要体现在车位的售价难以让普通购房者接受,在新开发的项目中,尤其是高层住宅,地下车位的配比逐步走高,造成了车位销售的供大于求。然而在本案北京像素的二期10个楼座中,车位数量2105(约800多无产权),比例为2:1,客户对此种配比情况,就未来入住社区而言不会产生抢占车位现象,由此客户不会轻易购买车位
2、从消费能力/投资心理分析车位的需求空间并不明显
从以上图表中同时可以看出,%客户选择同时购买车位,其主要目的是因为车位节省使用成本或现行价格较低,同时可以选择位置较理想,上下楼方便的位置,但对于结合区域项目的车位销售状况而言不容乐观,加上项目购买人群80后属创业年轻人居多,建议车位暂缓销售;
综上:
1)从本案项目车位的实际情况来看,二期一号地块车位数量占到LOFT户型数量的50%,按照75600元/个计算,;
2)车位数量及销售额的高额产量,需要大量入住客户的有力支撑,尤其在本案内车位的数量不会造成入住后停车紧张的情况出现,所以客户