文档介绍：解决住房问题,法治为基
中国当前的住房问题其实是中国城市化以及转轨过程的产物,其根本缺陷在于土地产权及其流转不规范、政府供给与市场供给的边界界定不清以及各个强势利益集团合谋逐利,导致实践中政策扭曲,市场的价格调节机制难以正常发挥作用,住房的社会保障功能落实不到位,从而使得新增人口、外来人口以及流动人口难以承担高房价。解决这一问题,必须强调三个必要:廉租屋供给之必要;商品房市场建立之必要;公正的政府问责建立之必要。
一个完善的住房体系需要满足两种不同层次的需求:即基本住房需求和优质住房需求(前者具有准公共产品的属性,其性能劣于后者,后者为私人产品),并要求政府和市场发挥不同的作用。其中,低收入群体的基本住房需求需要政府财政给予保障,其范围依托政府财力大小,政府的职责在于保证公共利益不被滥用。中上收入人群对优质住房包括普通商品房、高档商品房乃至别墅的需求,需要通过市场交易解决,政府在此的职责为维护市场公正的交易秩序,规范扭曲市场价格的行为。
当前的住房问题不仅是分类不清,而且存在政府权力的法律界限不明,这既导致政府的住房保障政策没有满足最需要人群的需求,而且出现权力寻租。于是,政府一方面通过特权房的形式为官僚集团提供公共用房,另一方面又通过权力参与市场交易,设租获利。结果,出现住房的逆向配置,高收入群体廉价享有“政府补贴”的好处,低收入群体又无法保障住房。有统计可鉴,当前拥有两套住房的家庭中,40%以上来自政府机关。我们还看到,围绕着政府分配公共住房而来的腐败问题不绝于耳。
转轨中的政府,在依托行政力量推动市场改革的同时,不恰当的干扰市场交易,把市场秩序搅和得一塌糊涂。限价房即为典型一例。在拥有与普通商品房一样产权的情况下,限价房妄图依靠行政强势,要求市场低价提供优质产品,却在实施细则方面甚少着墨。同时,在最应当的市场秩序维护和市场交易所需的公正环境方面,政府也是鲜有实质性的规范之举。
其实,当前中国的住房矛盾,是急剧城市化和工业化带来的问题。最为需要关注的,是新增人口、外来人口以及流动人口的住房问题。在此,政府需要做的,不是通过行政权力直接分配住房资源,而是在法律上明确住房体系的分类框架和程序要求,将政府与市场在保障用房与市场商品房方面的边界界定清晰,并给出惩戒性的严格规定。
在当前的行政能力水平下,中国的住房体系需要借鉴香港模式:商品房+廉租房(公屋)。政府通过年度财政预算提供少量廉租房,市场通过自由交易提供大多数商品房。套用过去的概念,住房问题的解决是以市场调节为主,政府补贴为辅。
在廉租房这个准公共产品领域,应确立公平公正公开的“三公”原则,在法治前提下进行住房分配;在商品房这个市场领域,政府不去干扰价格的市场形成,但容不得一丝一毫的违法违规行为,并积极打造市场公正交易的平台。如此描绘的是有一个法治政府,有着清晰的权力界限和为公的利益追求,这与当前政府提高执政能力的要求并行不悖。这样一来,廉租房的生产过程,政府可以采取自建或者购买的方式,其标准在于效率要求。实践中的操作模式一为香港等付费给公务员制的公屋开发公司的模式,这有点自建的味道,其前提是公屋开发公司不得以盈利为存在目的,并在透明化运作方面有着严格的规定,如此需要以一个廉洁高效的行政机构为必要条件;二为大陆向市场化的房地产商购买的模式,这本需要一套严格的成本