文档介绍：2017年厂房征收补偿标准,找北京专家律师团
厂房征收有哪些补偿项目,如何获得满意补偿
作者:北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验
企业被征收能获得的补偿项目介绍
首先要讲一个总体原则,拆迁补偿是实物及一部分可预期的利益损失,他跟企业正常的交易和买卖是不一样的,补偿比较狭窄,最后的补偿价格偏低,这个问题属于学术互相探讨的问题。
在企业拆迁中,对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。
一、土地使用权的区域补偿价
你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价,说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢?有这么几种情况:
(1)土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
(2)集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证,这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
(3)国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质,或者说通过划拨取得,这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内,没有划归物权的形式,所以租赁权是没有土地使用权补偿的。
二、厂房重置成新价
厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱,被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物,只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样,补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的,可能不满足四面都有墙的要求,但是用于了正常的生产经营,原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性,那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。
三、停产停业损失费
因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件,这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家,就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致,这是不行的,注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。
停产停业损失应该满足哪些补偿呢?
(1)预期利益损失,一年可产生的预期利润是一百万,拆迁造成经营中断,造成三年的停产停业损失,这样有可能要赔偿三年的损失。
(2)违约的损失,企业和客户签订了一百万的合同,由于拆迁不能按时供货,一百万的违约成本是五万块,要补偿企业的违约损失。
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(3)财务成本,向银行贷款一百万,每年付财务成本利息,现在由于经营断了,财务成本是累计增加的,所以财务成本也要纳入停产停业损
失中。
这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费,我们要纠正一下,人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中,一般中小企业和私营企业都没有,基本含在停产停业损失之列了。
四、装修附属物
对现有建筑的添附是不可能挪动的,是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。
五、机器设备
机器设备分为可移动和不可移动的,不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价,可移动的机器设备补偿的是搬迁费。
六、搬迁费用
就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。
拆迁补偿方案的选择
如果你仅仅选择了土地置换,置换后由企业在置换来土地上建设厂房,那你有权利获得地上附着物的补偿,具体包括:房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。
如果你选择了土地加房屋安置,至于停产停业损失,仅仅可以获得一定时间段的补偿。因为您选择了土地或者房屋置换,那您的停产停业时间就能够确定,可能是一年,也可能是半年,那你获得也只能是一定时间段
的停产停业损失。
如何计算停产停业损失
这种计算方法比较简单,一般都是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准,然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿,只要能确定企业的生产经营面积,就可以计算出停产停业损失。
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这个方法计算虽然简单,但是实践中使用起来很容易产生纠纷,纠纷的矛盾点就在于如何认定生产经营面积。比如,企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积呢?此外,工厂的仓库属于不属于经营面积呢?其实这些都是我们生产经营不可缺少的部分,但是拆迁方经常会咬文嚼字的争论:仓库是进行仓储的地方,不是进行实际生产的地方。再