文档介绍：土地使用权的税收筹划

经营者盖工厂、房地产企业进行房地产开发,都需要拥有土地使用权。土地使用权是经营者在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。近些年我国房地产开发、交易发展迅猛,但很多人并不清楚获取、使用土地使用权涉及哪些税收问题,也就忽略了土地使用权的税收筹划,其实对土地使用权的税收筹划是非常必要的。
获取、使用土地使用权主要涉及房产税(涉外企业是房地产税)、企业所得税、营业税三个税种,都有进行筹划的必要性和可能性。
土地使用权房产税筹划要点根据我国现行《企业会计制度》第四十七条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,应作为无形资产核算,并按规定的期限分期摊销。待该项土地开发时,再将其账面价值转入相关在建工程成本。可见,土地一旦开发,最终将不可避免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。因此,企业只要适当地推迟土地开发时间,便可获得少缴房产税的好处。
某公司购入一块土地,并开始建造厂房,支付转让价款240万元,合同规定的土地使用期限是10年。假设该地规定房产余值是按房产原值扣除30%计算,厂房完工后,该土地每年需缴纳房产税240×(1-30%)×%=。如果企业推迟一年建设,土地使用权要按规定摊销,每年摊销额为24万元,所以其转入在建工程的账面价值为216万元。厂房完工后,。从以上计算可以看出,推迟一年开发,相应地滞后了土地使用权形成房屋原值的时间,;并且随着土地使用权账面价值的减少,。数额虽小,但考虑到房产税是纳税人一项长期的固定支出,其节税效果是不言而喻的。当然,如果企业只是一味地靠推后土地开发时间来减少税款支出也是不可取的。只有当企业开发土地预计其带来的利润小于滞后开发所获得的节税额时,这种筹划才有必要。
土地使用权企业所得税筹划要点《企业所得税税前扣除办法》第二十九条规定:"纳税人取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让款应作为无形资产管理,并在不短于合同规定的使用期限内摊销。"而从会计处理的角度来看,土地是与建筑物一并列入固定资产入账,合在一块提折旧的。我国税法允许的房屋、建筑物最短折旧年限为20年,一般而言,纳税人出于自身利益的需要都会选择这一折旧年限。因此,当合同规定的土地使用期限低于20年,或者合同并没有规定土地使用期限(按税法规定,其摊销期限不得短于十年),纳税人在申报缴纳企业所得税时,可以将其从房屋、建筑物原值中剥离出来,单独摊销。那么在土地摊销期限内,可以增加企业所得税税前列支费用,纳税人获得了迟延缴纳税款的好处。
例如某公司的厂房中有自购土地一块,该土地取得时的成本是200万元。房屋按20年提折旧,合同规定的土地使用期限是10年,适用的企业所得税税率是33%。公司按照会计制度计提折旧,土地每年可进入费用的折旧额是10万元。如果按税法的规定将该土地单独摊销进行纳税调整,每年可进入费用的摊销额是20万元。相对于前者,该公司在规定的土地使用期限内每年税前可多列支10万元,所以在前十年总计可少缴企业所得税33万元。在后十年,由于土地使用权已经摊销完毕,该公司为此总计应多缴企业所得税33万元。虽然从纳税总额上来看并没有减少,