文档介绍：房地产行业:税收筹划不能少

【08/15/2002信息】 2002年国家税务总局把房地产企业列为本年度纳税检查工作的重点。从今年上半年全国房地产纳税专项检查来看,很多房地产企业往往只对部分税种的基本规定有所掌握,对税收上的特殊规定,如:对预收房款、以房抵工程款、以房抵债、以地换房、按揭贷款、代收款项等特殊的税收政策规定掌握不够,致使企业没有足额缴纳税款。这种现象不仅造成了国家税款大量流失,同时也给房地产企业带来巨大的纳税风险。
为了帮助房地产企业规避纳税风险,全面了解和领会房地产企业纳税筹划思路,
中国税收筹划网、大连智通税收筹划研究所、中国房地产资讯网等单位于7月23日
在大连召开了全国首届房地产企业纳税筹划与会计核算技巧高层论坛。
中者,房地产企业相比其他企业在纳税上
有许多特殊的规定,另外,房地产企业的纳税额度比较大,相应的纳税风险也比较大,
因此也就更需要税收筹划。正是因为这些原因,他们成立了一个课题组专门研究与房
地产行业相关的税收政策以及实际操作中应该注意的问题。目的就是希望帮助房地产
企业减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。
据了解,房地产企业在进行投资建房的时候把税收当做一个重要问题予以关注的
还不多。但是,这个问题已经越来越被公司老总们重视起来。要建房先筹划的趋势已
经在形成。
就拿代建房屋来说,房地产开发企业受托承办国家机关、企事业等单位的房屋建
设,即委托建房单位提供了自有土地使用权证书或以自己名义办理土地征用手续,还
取得了相关的建设项目批准手续和基建计划,房地产开发企业不垫付资金,建筑施工
企业将建筑业发票开具给委托建房单位,施工结束由房地产开发企业将该发票转交给
委托建房单位。房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算,并另外向委托建房单
位收取代建手续费。这时,房地产开发企业取得“代建房”行为的代建手续费收入按
“服务业--代理业”税目缴营业税。如果不符合上述条件之一,不论房地产开发企业
与委托建房单位如何签订协议,也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理,
房地产开发企业都要以全额结算收入按“销售不动产”税目缴纳营业税。
简单地说,如果整个结算收入是1000万元,代建手续费是200万元,房地
产开发企业不能满足“代建房”的要求,就要以1000万元为基数缴营业税;如果
符合“代建房”的要求,它只需要以200万元为基数缴营业税。
房地产开发企业涉及较多的另一个税种是土地增值税。
我国《土地增值税暂行条例》规定土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未
超过扣除项目金额50%的部分,税率是30%;增值额超过扣除项目金额50%、
未超过100%的部分,适用税率40%;增值额超过100%、未超过200%的
部分,适用税率50%;增值额超过200%的部分税率为60%。
《土地增值税暂行条例》还规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过
扣除项目金额20%的免征土地增值税。
以上这两项规定就为房地产开发企业带来了筹划点。
比如一家房地产开发企业有可供销售的10000平方米同档次的商品房两栋:
甲房每平方米售价是1000元,转让收入是1000万元,它的扣除项目金额
为835万元,增值