文档介绍：商业全程策划方案(仅供参考)
明确项目商业定位:
项目市场定位:
《XXX步行街首座“奥特莱斯OUTLETS”商城》
以国内外知名品牌商家工厂店为主(即国外较成熟的奥特莱斯OUTLETS商业模式),休闲饮食为辅;
奥特莱斯定位依据:
A、现步行街每日有超过12万的人流量,我们只需引导20%的客流进入商场,足以保证商场经营运作;
B、现有步行街的品牌专卖店中100%都是搞特卖场,没有一家卖正价商品;
C、步行街商铺空置率很少,部份品牌商家连开几间,足以证明他们的生意是有盈利空间的;
D、步行街商品的价位在200元以下的占比超过70%,和本项目名牌折扣店的商品价位基本同一水平,而且我们引进的品牌商家要比步行街现有品牌要高档,让消费者能买到“平、靓、正”的商品;
E、步行街的消费者坐地铁过来的占比超过70%,开私家车来的非常少,所以消费力较低;
F、步行街消费者都是80后和90后为主,两者占比超过70%,是以追求潮流而且实惠的商品为主的
年轻时尚男女;
G、本项目整合众多名牌厂家集中展示折扣商品,再加下开发商的宣传推广,厂家的折扣商品需要人流量大的地方才能走量,步行街每日有超过12万的人流量,他们需要物美价廉的商品。厂家直销,减少中间环节,一降到底,两者各有所需,所以本项目定位做“奥特莱斯”业态也算是顺势而为。
建议:
从商业角度来看,本项目的商业面积不大,业态不能做太多,要做专做精,有别于上下九步行
街和现有步行街的商业体。重点特出项目“国际名牌折扣店”的经营理念。真正做到“中高档品牌,中低档价格”
各层业态的构成:
四层------------------------------------特色美食+中华名特产店+休闲服饰品牌工厂店
三层------------------------------------运动工厂店+大家乐∕大快活餐厅
二层------------------------------------男女装、皮具皮鞋类工厂店+麦当劳餐厅
一层------------------------------------女装工厂店+休闲咖啡厅+化妆品+珠宝
-1层-------------------------------------饰品、精品、礼品
-2、-3层---------------------------------停车场(110个车位)
各种业态比例图:
说明:
服装类:男装、女装、运动品牌、休闲服饰品牌、品牌内衣;
特色餐饮:中/洋快餐、特色风味餐厅;
休闲饮品:休闲咖啡、雪糕屋或奶茶店、甜品店;
各种业态拟引进的品牌厂家
女装类:Jessica、esprit、emu、la pargay、淑女屋、欧时力、歌力思、古色、巧帛……
皮鞋皮具类:百利集团旗下品牌、美的皮鞋、皮匠世家、莱尔斯丹……
休闲运动类:Nike、Adidas、Reebok、puma、kappa、Converse、UMBRO……
休闲咖啡类:COSTA COFFEE、starbucks coffee、BLENZ COFFEE……
洋∕中快餐类:麦当劳、汉堡王、必胜客、赛百味、大家乐、大快活……
特色美食类:日本寿司、意粉屋、泰国菜……
珠宝类:周生生、周大福、周六福、钻石世家……
男装类:G2000、莱克斯顿、宾奴、罗西奥……
招商可行性分析
项目外围包装及内部公共空间的效果需尽快落实;
项目虽处内街,但上下九找不到可做OUTLETS业态的卖场,我们可谓一枝独秀;精准的市场定位一定能把项目打造成上下九新的商业核心;
步行街每日巨大的消费人群,是商家销售商品的最大保证;
商家库存压力大,处理库存需要巨大的消费人群;
步行街转让的商铺很少,商家进驻上下九没有更好商场或商铺可供选择;
我们采用保底分成的合作方式,降低了商家进场条件,开发商对商场经营有信心,同时也给品牌厂家更大的信心;
该业态定位最大的优势:
上下九商业步行街现有品牌专卖店都是经营特卖场;我们把步行街的经营业态整合到本项目经营,同时提升进驻的品牌档次,使该业态做大做强,才会更好的顺应商圈市场的发展需求;
现步行街的消费者都是冲着“平、靓、正”的商品而来;
品牌厂家的货品需要人流量大的地方才能走量;
品牌厂家直营,减少中间环节,价格一降到底,并且厂家有实力守旺场;
贵司提到项目所处内街,定位为风味(特色、休闲、主体)美食城、宠物城、电影城或婚纱城等是否可行?我司就贵司提出的定位问题所如下分析:
项目虽