文档介绍：影响中国房价走势的因素分析
自2003年至今,中国的房地产已经走过了近十个年头,在中国的历史上,还从未有一个行业如此深远的影响到了每一个中国人,当越来越多的国人开始相信,高房价会成为一种常态的时候,却少有人去分析,究竟是什么在影响着我们的房价?而我们穷竭一生,换来的那套房子对我们而言,真的那么重要吗?
自从2003年新一届政府上任以来,中国的房价一路狂飙,终于走到现在这个走退维谷的境地。对于房价,也有各种各样的理论,从最初刚需理论,到以后的土地有限的说法,乃致对于中国城市化进程的预测,甚至是丈母娘推高房价论……但所有的理论似乎都在努力证明一件事,那就是中国的房价会一直飙升,总远也不会下降,也正是在这一系列观点的引导下,中国人民又一次陷入了一次集体性的狂燥。几乎每个人都在为房子奔波,其中有许多人,在中国特色的按揭下,穷竭一生,仅仅是为了得到一套仅仅拥有70年使用期的房产。
如今,离现任政府的卸任时间已不远,这场由政府参与并推动的又一次全民性狂热的结果,却越来越扑朔迷离。近几年来,面对日益高涨的房价,中央政府出台一系列政策,旨在对越来越疯狂的房地产进行调控,令人遗憾的是,每次调控措施出台后,各地的房价仅仅是在稍做停顿后便开始报复性的疯狂。多次的调控失败,更坚定了人们房价永涨的信念。对此,有分析家证明,房地产在某种程度上已经绑架了各地方政府,很多地方政府的主要财政来源便是房地产,从自身利益出发,政府(尤其是各地方政府)也不会容忍房价下降,因为那样会损害到他们自己的利益。
个人认为真正影响中国房地产行业的因素有两面个,那就是:一、房地产还能产生多少GDP;二、政府还能多大程度上承受由于房价飙升所带合法性的损失。
影响中国房价走势的因素之一:房地产还能产生多少GDP
追求GDP的增长一直是中国各级政府在不遗余力做的事情。对于控制着国家一切资源的全能性的政府来说,动用资源配置出一个高速增长的GDP并不是一件很难的事。但问题是,GDP的增长并不是毫无代价的,尤其是这种配置出来的GDP相对于经济规律下的GDP增长来说,对于资源的消耗更加严重。
中国自上世纪九十年代以来,每年GDP保持一定数量的增长成为了政府的首要工作,中国的前任执政者,江泽民时代,在拉动GDP增长方面,除了像现在一样高额的对外贸易以外,另外一点是上马一些超大型工程,比如三峡、京九铁路等,很明显,这两个方面成功的保持了高速而又稳定的GDP的增长速率。2003年,当新一届政府走马上任时,做为新任政府首脑的胡锦涛却发现,那些大型工程所能拉动GDP的能力正在日渐减少,而为了保证GDP的增长速率,必须另想办法。于是,房地产被摆到了新执政者面前。新一届政府选择房地产,一方面是因为房地产前期的投资和建设同那些大型工程的功能一样会带来可观的GDP数值,另一方面,土地的出让可以大大的改善各地方政府的财政状况,这就是为什么房地产几乎是同时在全国各地开花而几乎不存在地域性的差异的原因所在;第三方面,当初支持搞房地产的学者提出了一个非常诱人的理论——刚需。长久以来,中国政府一直为低蘼的内需所困扰,中国人有着悠久的储蓄习惯,不管生活条件如何艰苦,人们总能省出一些钱存进银行以备不时之需。因此,虽然民间有巨额的资金,但多数都是死钱,只有很少一部分用于消费,因此中国的国内消费长期萎靡,而国外的例子表明,对于GDP的拉动最为有效也是最为科学的方面就是消费,即我们常常挂在嘴边的“内需”。中国人的存储习惯让当政者非常苦恼,因为无论如何,你也无法强迫人们去消费。房子所谓的“刚需”理论让当政者看到了希望,与存储一样,中国人对于“家”有一种根深蒂固的传统,所谓“成家立业”便是说明了这样的一种状况,在很多人的观念中,房子是一个家的主要象征,历代以来,除储蓄之外,中国人来有不惜重金置田置业的传统,目的就是为了有一个属于自己的家。一些“专家”借用了国人的这种传统,在他们的精心“引导”下,“家”的概念成功的被“房子”所取代,一栋房子成了家的代表。
于是,当2003年新一届政府上台后,房地产在短短的几年内便发展成了中国的“支柱产业”,究其原因,就是因为新一届的领导层把带动GDP持续增长的“宝”押在了房地产上。另外,中国各级政府对于GDP也有一种强烈的依赖,官员的政绩要看GDP,升迁了取决于GDP,更何况房地产开发中的土地出让还可以让各级政府大赚一笔,可以解决长期以来困扰各级地方政府的财政问题,还有一个更加隐性的原因是房地产的开发还在会直接为各级官员带来不菲的个人收益。正是在这种多重鼓励之下,几乎中国所有的官员都把手伸向了房地产。
中国的房地产总算没能让中国各级官员和新一届的政府失望,自从房地产被选中作为“支柱”以来,在各“刚需”理论及众多炒房客的推动下,房价一路飙升,由此带来的是地方政府财政的极大改