文档介绍：房地产项目评估贷款分析
一、房地产项目评估开发贷款本质***
1、房地产项目评估开发贷款属于固定资产贷款的范畴
房地产项目评估开发贷款指商业银行向房地产开发企业发放的,用于房地产项目开发建设的贷款。央行“121文件”明确规定对该类贷款严禁采用流动资金贷款的方式。从房地产项目的物质形态看,房地产项目评估开发贷款属于固定资产贷款的范畴,实质为增加全社会的固定资产投资。
2、房地产项目评估开发贷款与一般固定资产贷款的区别
房地产项目评估开发贷款具有其自身特性。一是从科目使用性质看,根据房地产开发企业财务报表,房地产开发运作从资金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目,“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算,而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目,“在建工程”在“固定资产”科目核算;二是从房屋作为商品属性看,房屋是高价值的商品,开发商从取得土地使用权到开发建设,最后到房屋建成销售,类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程;三是从还贷资金来源看,传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”,而房地产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。
3、房地产项目评估开发贷款的实质为项目融资
项目融资是一种国际通行的融资方式,通过成立项目公司,作为项目建设主体和贷款载体,以项目合约为保障,以自身现金流为还款来源,并以项目资产作为贷款担保,其和一般贷款融资的最大区别就是以项目收益作为贷款保障,而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。房地产项目评估开发贷款基本符合项目融资的概念,但有所差别:一是并非所有的房地产项目开发都成立项目公司,有时以原公司作为项目开发和贷款承贷主体,在项目评估时不能脱离原公司;二是若在贷款融资前,开发项目未得“预销售许可证”,则开发商不能与购房者签订“房屋购买合同”,此可视为在房地产项目贷款发放前无法取得项目合约。
二、我国房地产项目评估开发贷款现状分析
大部分商业银行已对房地产贷款实施项目化管理,在贷款发放前必须进行项目评估,在规范房地产项目评估开发贷款运作、防范金融风险等产生积极作用,但由于银行房地产项目评估工作实施较晚,无论在项目评估理论、实践,还是在评估组织、实施上,都亟须进一步改进。
1、在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。部分金融机构在项目评估前,即已明确贷款意向,存有“为评估而评估”现象,评估工作甚至被视为对贷款的“包装”和贯彻领导意志发放贷款的“工具”。
2、项目评估办法与实际不相适应。当前,房地产开发贷款项目评估工作存在着一个突出的问题,即在企业评价、项目评价等方面,机械套用一般工业项目贷款的评估办法,对房地产业和房地产开发贷款的特点体现不够,更未能反映出所评估项目的自身个性特色。
3、缺乏专业的项目评估机构和人才。商业银行尚未建立内部专门的房地产项目评估机构,多采取委托评估的办法,而外部评估机构职业素质和职业道德良莠不齐,在很大程度上仅将银行委托的项目评估视为创效之源,同时其不承担也不具备承担终级责任的能力,不可避免的导致评估可信度较差,项目评价出现偏失。
4、项目评估报告不规范。一是内容不完整,重点不突出,逻辑分析少,在数据引用和选择上随意性较大,缺乏科学和事实依据;二是缺乏系统性,关联度较差,在房地产项目评估报告由多人撰写时,常出现数据