文档介绍：房地产开发项目基础数据分析估算
第一节建设项目投资估算
  
(一)建设项目总投资构成:
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;
建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;
流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
(二)建设项目总成本费用构成
教材P153
第二节房地产项目投资与总成本费用估算
(一)房地产开发项目投资特点
房地产开发项目在建设完成后有三种经营模式:出售、出租和自主经营。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言,开发企业所投入的建设资金均属于流动资金性质,其投资的大部分是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建设过程中的租售活动,转让这些固定资产的所用权或使用权以收回投资。投资开发的过程中,开发商本身形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零,基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。
故:房地产项目总投资基本等于房地产项目的总成本费用。
(二)房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
开发建设投资在建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产及其他资产,应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分配。
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
(三)开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,也就是当开发项目产品建成时,按国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时,可以通过开发建设投资的合理分摊分别估计各种产品的成本费用。
从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费;开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。无论怎么分,从本质上看,是一致的。
例6-1:某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157,349平方米,其中住宅135,049平方米,商铺5,300平方米,会所17,000平方米。住宅全部销售,商铺用于出租,会所自己经营。该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70,644万元,由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元,在项目结束时(预计38年后)一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示:
如果项目只有租售部分无自营部分,那么其总投资就只有65,644万元,不包括自营固定资产(会所)的5,000万元和经营资金150万元。
1、土地费用估算
(1)土地使用权出让金
国家以土地所有者身份,将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地土地使用权出让金。土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
注意:广州市新的土地出让金缴交规定已在2001年10月出台。规定指出:土地出让金应从分期缴交逐步过渡到2003年12月31日后一次性缴交。具体的分期缴纳办法规定如下:
a. 土地出让金按以下数额分期缴纳
总额在500万元以下的,一次性缴纳;
总额在500万元至2000万元的,在一年内缴清;
总额在2000万元以上的,在两年内缴清。
b. 由企业自行负责开发的用地(即“生地”),首期缴纳的土地出让金应不少于该用地土地出让金总额的4