文档介绍：物业服务合同法律性质刍议
潘徽
物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。
2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛,《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻,“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下:
2002年3月17日,深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满,接连引发原业主委员会被全部调整,新业主委员会强行招标,中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙,恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题,引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。
2003 年3月21日,深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下:
(一) 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签《物业管理委托合同》
(二) 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管理状态之月的物业管理酬金损失,。
(三) 和(四) 本文略。
本裁决为终局裁决,自作出之日起发生法律效力。
深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日,作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行,东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理,新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料,小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行,对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。
6月19日,新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》,将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。 5月,由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版,这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力,笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿,对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法,如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考,则幸甚。
《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经济的发展,产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定,为业主持续进行物业管理服务,业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同;物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理,具物权关系的民事合同,是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委