文档介绍：大家风范、品质超群
“广佛绿洲”二期住宅及一期底商营销策略报告
目录
一
市场研判
二
项目概况
三
项目定位
四
营销策略
(一)国内市场扫描
(二)广佛市场研判
(三)张村市场摸底
(四)竞争项目对比
一
市场研判
二
项目概况
三
项目定位
四
营销策略
目录
增长230%
10年间年销售面积增长230%,房屋售价一路攀升,新开工面积持续保持高增长的势头,
随着城市化进程的深入,人们收入的增加,生活方式的改变,人们对房子的需求有升无减。
上涨 160%
仅08年
金融危机
房价下跌
2%
2012年
调控
年房价
上涨8%
收入倍增
房价上涨72%
全国房价走势
全国市场量价齐升
(一)国内市场扫描
当前政策
2013年政策趋势预判:“新国五条”出台无太大新意,十八大后首次出台政策,象征性意义大于实际意义,政策短期影响力有限。
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完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
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加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
政策打压投资、扶持刚需
(一)国内市场扫描
经济保增长
政治保平稳
中央严守调控
地方突围调控
货币政策趋松
其余刺激手段
限购不会放开,但局部松动
行业及置业信贷环境改善
限购持续
底部前期形成
供大于求
信心提振
需求挤压释放
核心因素
关联表现1
关联表现2
综合因素
价格企稳(较2012年持平或略有上升),成交量稳中有升
2013年政策趋势预判:经济+政治目标导向下的“平稳”政策环境:新政或出台但有新瓶装旧酒可能,市场成交量稳中有升、价低位盘整走稳
政策预判
(一)国内市场扫描
2013年佛山楼市“价量环境”走稳
政策环境:经济保增长、政治求平稳——房地产行业环境趋松,信心提振
城市环境:7000亿GDP、藏富于民的佛山与住宅均价不到8000元/平米的关系
土地市场:2012年佛山土地市场交易平淡,影响佛山相对供求平衡持续
商住市场:2012年上半年以价换量实现,下半年产品线结构支撑市场量价走稳
竞争格局:品牌开发商主导定价权市场,2013年“稳价”或“溢价”目标
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“稳”的5大支撑力——
区域政策
(一)国内市场扫描
从各项经济指标看,佛山城市能级及发展水平是支撑市场价格走稳、稳中有升的因素之一。中国社科院2013年《城市竞争力蓝皮书》在北京发布——佛山综合经济竞争力跃升至第八 ,力压天津与澳门。
2011年GDP(亿元)
人均GDP(元)
房价均价
深圳
11502
21494
16978
东莞
4735
22882
7023
佛山
6580
17424
7822
中山
2190
17255
5988
广州
12303
18287
12560
武汉
6700
10850
6196
常州
14589
5302
成都
7080
11359
6630
重庆
10011
10244
5720
佛山属于限购城市,竞争项目较多,但改善与刚性需求都大量存在、具备较强购买力支撑
GDP名次
镇/街道名
所属区
GDP总量(亿元)
工业总产值(亿元)
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狮山镇
张村区
2
容桂街道
顺德区
3
大沥镇
张村区
4
祖庙街