文档介绍：房地产开发经济评价
1. 项目概述
西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济的发展,吸引外商和国内沿海地区投资,市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度,节约建设资金,市政府公开招标,通过激烈的竞争,南方某著名房地产开发商中标。,建筑面积49781平方米,建设工期4年,销售期6年。
项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带,自然环境优越,与市区海拔落差108米,从项目地区可以俯瞰整个市区。
整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区,以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互连接,但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外,全部绿化。
考虑到市场销售和消费者的不同需求,每个别墅小区内都安排了不同建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外,开发商还计划在牡丹园内建一个建筑面积1000平方米的综合商场,为项目区的住户提供各类商业服务,由开发商的物业管理部门经营;在月季园内建一个建筑面积1200平方米的休养所,供本单位人员到该市度假用。
 项目用地
整个项目用地情况见表1。
表1                 土地平衡表          单位:平方米
项目
规划用地
住宅
其他建筑
道路
绿化
牡丹园
100000
17958
461
27827
53754
月季园
85440
10613
792
21663
52372
芍药园
23200
1563
 
901
20736
合计
208640
30134
1253
50391
126862
 主要建筑物
各区的建筑物和配套设施的安排见表2。
表2                 主要建筑物一览表
名称
数量
/幢
建筑面积
/(平方米/幢)
小计
/平方米
牡丹园
211
 
26163
C型中档
18
3664
D型高档
22
5432
E型中档
28
4241
F型普通
142
11826
综合商场
1
1000
月季园
91
 
20792
A型高档
19
5250
B型中档
32
5753
C型中档
24
4885
D型高档
15
3704
休养所
1
1200
芍药园
13
 
2826
C型中档
13
2826
合计
315
 
49781
按住宅的档次分类,整个项目开发各类房屋及面积汇总见表3。
  建筑与装修
各档住宅的建筑与装修条件如表3。
表3                    房屋类型及面积表
房屋类型
数量/幢
面积/平方米
普通住宅
142
11826
中档住宅
115
21369
高档住宅
56
14386
休养所
1
1200
综合商场
1
1000
  普通住宅:建筑面积80~120平方米,院落200平方米以下,无车库,水泥檩条楼板,黏土砖墙,普通屋面瓦,普通木门窗,水泥地面,局部地砖,清水墙,,普通洁具。,。
    中档住宅:建筑面积150~220平方米,院落200~300平方米,有车库,水泥檩条楼板,局部现浇,黏土砖墙,屋面为度锌彩瓦,普通木门,铝合金窗,松木吊顶,地砖,局部木地板,内外墙刷普通涂料,,中档洁具。按建筑面积平均建筑装修价格为1411元/平方米,。
    高档住宅:建筑面积240平方米以上,院落400平方米以上,有车库,现浇混凝土楼板,水泥空心砖墙,屋面为度锌彩瓦,高级木门,铝合金窗,桑木吊顶,木地板,内外刷高级涂料,厨房卫生间贴满瓷砖,高档卫生洁具。按建筑面积平局建筑装修价格为1660元/平方米,道路和绿化的费用为332元/平方米。
    休养所和综合商场为中档建筑装修水平,,道路和绿化的费用为207元/平方米。
    项目整个工期为4年,前3年为三通一平,道路施工,小区内基础设施建设,土建工程和水电安装;后1年为户外工程,扫尾及绿化。第5、6年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内综合商场为开发商自