文档介绍：一级土地开发策略
华本地产俱乐部总顾问
李铃博士
一、一级开发与二级开发的区别
工作内容的区别;
资金要求的区别;
工作难度的区别;
开发技能的区别;
风险的区别;
利润率的区别
二、如何选择一级开发的土地
(一)依据
1、前景展望
2、规划依据:北京市国民经济和社会发展规划;
北京城市总体规划;
北京土地利用总体规划
3、计划依据:土地供应计划;
土地利用年度计划;
土地储备开发计划
二、如何选择一级开发的土地
(二)难易程度或开发对象
1、农地
2、荒地
3、工业、仓储用地
4、居民用地
5、危旧房改造区
6、工矿废弃地
7、园区
8、新城区
9、已取得一级土地开发资格的项目
三、确定一级土地开发企业的依据
资金实力
房地产开发经验
管理及运作能力
有作二级开发的强烈愿望:
时间性;
保证一级开发的质量;
能最大化土地价值
四、如何取得土地的一级开发资格
必须是开发公司
协商(委托)
投标
购买已取得一级开发项目的企业
五、土地一级开发内容
第一阶段:前期策划
(一)开发商配合原土地所有者或土地使用者:
1、对土地现状作初步的调查
2、征得区县和乡镇或上级主管部门的意见
3、向市国土局提出土地一级开发申请
(二)市国土局:
1、受理申请并进行土地预审;
2、委托市区县土地储备机构编制土地一级
开发实施方案(开发公司作)
3、对土地作详细的调查:
权属、用途、使用者状况、地界、可能
的建筑面积、可能的建设用地面积、可
能的用途、最大的困难等。
第二阶段:征询意见和审批
(一)市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见
(二)市国土局会同相关部门:
1、确定土地一级开发主体(委托或招标);
2、下达土地一级开发批复;
3、签订土地一级合同
(三)土地一级开发主体正式到位
1、到市发改委核准(立项),需征求并取得:
市规委的规划意见书
市建委的建设意见
市交通委的交通评介意见
市园林局的古树处理意见
市文物局的文物保护意见
市环保局的环境评价意见
市政专门部门的市政接用意见
2、获市政府的批准:
新增集体土地办理农用地征用或农转用手续;
存量国有建设用地收回国有土地使用权
3、到市规委办理建设用地规划许可证
4、到建委办理拆迁许可证
5、到市规划委办理建设工程规划许可证
6、办理施工许可证
第三阶段:组织实施土地一级开发
(一)去相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续:
设计、报批、招标
(二)组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设:
施工、监理、采购
(三)配合市国土局商相关委办局验收:
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地
3、根据委托合同支付相应土地开发费用或管理
费用
4、纳入市土地储备库