文档介绍：千岛湖夕阳红度假村可行性研究报告
目录
一、千岛湖旅游发展分析
1、千岛湖与国内成熟旅游城市的对比
2、三亚城市发展借鉴
二、杭州休闲地产的“60”与“90”
1、杭州第二居所发展(60)
2、区域市场特点(90)
三、项目剖析
四、项目定位
五、老年人住宅市场机遇及发展趋势
1、市场机遇
2、老年人住宅市场发展趋势
六、项目经济测算
七、结论
一、千岛湖旅游发展分析
1、千岛湖旅游状况与其他旅游城市的对比
,%,,%,,%。
区域旅游发展与三亚开发早期旅游市场相接近,处于市场启动的“起步阶段
”,与朱家尖等处于同一水平,较三亚等国内发展较早城市落后约5—6年。
2、三亚城市发展借鉴
三亚各时期发展特点
评价指标
起步期
发展期
高速发展期
基础设施
启动期投资
景区的早期建设,相关设施酒店设施缺乏
房地产投资低位运行,项目推出少
房地产价格处于低位
以一、二个的度假村开发为主,零星分布
基础设施投入加大
景区建设逐步完善
房地产投资逐步增长,后期达到较大规模
房地产价格迅速增长
中后期房地产投资比例较高
国内观光游为主
呈现优质开发组团
以改善及优化设施投入为主
景区完善、丰富
区域国际知名度的提升,国外客源为区域消费带来新动力
休闲度假成为区域旅游的新特点
房地产投资、价格高位运行
房地产消费旺盛,需求多样化
多组团的形成,向腹地辐射,形成网络
旅游设施
消费辐射
酒店投资
房地产状况
旅游特点
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007……
区域各组团板块的形成
2000年亚龙湾国家旅游度假区等被评为国家4A级景区;
2001年喜来登大酒店、瑞海购物公园等项目建设;
2002年万嘉华度假酒店的建设,早期开发基本以酒店开发为主,项目零散分布;
2003年以后,随着区域旅游市场的逐步成熟、城市知名度的提升,旅游地产价值逐渐呈现,以碧海蓝天花园、阳光海岸为代表的一批度假项目的开发,使三亚的旅游地产开发发展到了新的阶段,促进了各区域板块的形成。
目前三亚形成以:亚龙湾、大东海、三亚湾的三大休闲度假板块,并向腹地辐射,成为国际新兴的休闲度假旅游城镇。
房地产市场运行特征
高速发展期
发展期
起步期
启动期期间固定资产投资投入较低,房地产投资价值较低,房地产销售价格处于低位;发展期投资逐步上升,并诱发房地产相关投资的增长,价格开始小幅增长,发展期后期受发展利好因素影响带动价格的快速上升;同时基础设施投资的加速,区域设施的完善,发展进入了高速发展期,期间房地产投资的增长引发房地产消费规模的持续扩大及价格的高位运行。
由此可见,区域旅游的发展、基础设施的完善、投资环境的成熟与旅游地产发展密切的关联:起步期——市场规模小——投资价值低;发展期——市场初步形成——价格快速增长;高速发展期——市场趋向成熟——价格高位运行。
二、杭州休闲地产的“60”与“90”
对于度假游客来说,100—300公里是他们认为最恰当的距离,100公里内无法让他们产生外出度假的感觉,100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣,感受度假的氛围与环境,300公里以上容易产生疲劳和厌烦。
项目所在地千岛湖区域的左口乡安龙半岛距离杭州130公里、上海317公里、南京452公里,本项目的客源定位应以杭州为中心的浙江内,义乌、温州、台州等为核心客源。
1、杭州第二居所发展(60)
目前杭州60分钟交通圈内的别墅主要分布在闲林小和山、西溪、转塘、之江、银湖、新兴的湘湖、青山湖等区块,在建的别墅排屋项目约70-80个。其中以之江转塘、富阳银湖、青山湖、闲林等已形成较大规模,并凭借优越的自然条件成为杭城第二居所开发、消费的主要区域。
杭州别墅板块示意图:
60分钟交通圈
之江
转塘
银湖
青山湖
闲林
良渚
主要板块市场概述:
之江旅游度假区
是杭州别墅发展最早的区域,也是物业最为成熟、人气最高的别墅板块。得天独厚的地段优势,交通快捷,配套完整,未来世界、宋城聚积的人气,九溪自然风光,钱塘江的壮丽……
93-95年期间开发的梦湖山庄等为外销房,销售并不理想。随着新西湖花园、九溪玫瑰园的热销,区块别墅炙手可热,供应量不断加大。
目前单价在15000元\平米,单套总价500万以上。其中不乏像九溪玫瑰园、南都高尔夫这样的动辄千万的顶级别墅。
该区域的主要客户以杭州的私营企业主、大型企业的高级管理层以及省