济南写字楼分析PPT学习教案课件.pptx

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济南写字楼分析
会计学1济南写字楼分析
分布特征：集中于七大片区；
Ø纬二路板块：纬二路、经一路沿线区域
Ø经十路版块：经十路沿线区域
Ø泺源大街板块：东起历山路，西至顺河高架，南北向为泺源大街和泉城路的区域。
Ø山大路板块：山大路片区以山大路为核心、南到经十路、北到花园路、西到历山路。
Ø二环东路板块：二环东路沿线区域
Ø高新区板块：贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。
Ø奥体板块：奥体板块是以济南奥体中心为圆点，2公里半径所辐射的区域。
发展趋势：中心集聚到向外扩张；
济南市办公物业分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸
纬二路板块
泺源大街板块
山大路板块
东二环板块
高新区板块
奥体文博板块
经十路板块
随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、东二环板块以及高新、奥体片区板块；
现有写字楼板块格局
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分布特征：集中于七大片区；济南市办公物业分布较为集中，城市核
板块特点
纬二路
板块
泺源大
街板块
高新区
板块
二环东
路板块
山大路
板块
奥体
板块
>属老商埠区，有悠久的商业历史，写字楼建筑年代较早，以企业自用写字楼项目为主，写字楼市场化程度较低。
>，标准层面积1000-1200平米，主力面积区间为100-200平米。
>明珠国际商务港、财富自由港、山东商会大厦
>济南写字楼市场存在时间最长的区域，商务氛围浓厚，只租不售项目居多，但交通拥挤、车位紧张。
>板块土地资源较稀缺，写字楼规模一般较小，平均体量在5万平米左右。
>中信广场、永安大厦、丰利大厦、银座晶都国际大厦
>区域商务氛围浓厚，电子产品企业集中，写字楼需求旺盛。区域人流量大，配套完善、车位紧张，交通拥堵。
>体量略大于泺源大街板块，平均体量约6万平米。少量写字楼产品采取低楼层卖场，高楼层办公的经营模式。
>历东商务大厦、正大•时代广场、银座数码广场
>规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均体现一定的优越性。目前办公氛围还不够浓厚，但可以预见将来发展潜力十分巨大，售价将超越各板块位居首位。
>平均体量10万平米，目前标准层面积为1100-1600平米。
>鲁商国奥城、黄金时代广场
>聚集了大批高科技企业和创业人才，办公氛围良好，配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟。
>板块土地资源丰富，远离市中心，写字楼体量居于各板块之首，平均17万平米。标准层面积1000-3000平米，主力面积300平米。
>三庆世纪财富中心、IT总部基地、齐鲁软件园
>随济南城市规模扩大第二次跳跃式发展而兴起，高端写字楼产品较多，硬件设施齐全。商务氛围很多浓厚，聚集众多大型企业，写字楼品质有很大提升。
>土地资源相对丰富，楼盘平均体量9万平米，主力面积在200平方米左右。
>东环国际广场、发展大厦、中润世纪广场等。
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板块特点纬二路泺源大高新区二环东山大路奥体>属老商埠区，有悠
板块名称
入驻企业
经七路板块
以大中型企业为主，金融企业较为集中
经十路板块
大中型企业为主、事业单位以及行业大型企业较为集中
纬二路板块
以中小型企业为主
山大路板块
科技型企业较多
东二环板块
中小型企业较多
经十路板块
国有大中型企业、行业内的大型企业
高新区板块
中小型高新企业为主、部分大型国企入住
各版块入驻企业
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板块名称入驻企业经七路板块以大中型企业为主，金融企业较为集中
市场供应量
内容综述：
10月份，写字楼市场无新增供应，在没有优质房源上市的情况下，市场反应冷淡，观望氛围浓厚。，达历史最低值；整体均价为13714元/㎡，价格走势保持平稳。
10月，㎡，%，%。本月写字楼市场无新增供应，受整体房地产市场环境不景气影响，部分项目推迟入市时间，同时在售项目多处于尾盘阶段，市场整体供应相对不足。
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市场供应量内容综述： 10月，写字楼市场供应量为3
10月，经十路板块为写字楼市场供应主力，㎡，%；其次为高新区板块，㎡，%；再次为泺源大街板块，㎡，%；其他零星分部的写字楼供应较少，㎡，占总供应的 %；其余各板块均无市场供应。
目前写字楼市场在售项目较少，仅四个板块有房源供应，且分布极不均衡；未来随奥体板块及山大路板块等大量潜在项目入市后，整体供应格局将发生较大变化。
市场供应量
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10月，经十路板块为写字楼市场供应主力，供应量
10月，㎡，%，%。本月写字楼市场成交惨淡，达两年来历史最低水平，在调控政策日见成效，整体货币持续收紧环境下，客户购买能力及投资热情均受限，市场观望氛围空前浓厚。
市场成交量
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10月，㎡，%，环
市场成交量
10月，经十路板块成交量位居首位，㎡，%；其次为高新区板块，㎡，%；再次为泺源大街板块，㎡，%；其他零星分布的写字楼成交较少，㎡，%；其余板块无成交。从具体板块来看，市场成交主要集中在房源供应相对充裕的项目。
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市场成交量10月，经十路板块成交量位居首位，
10月，写字楼市场整体均价为13714元/㎡，%，%。从整体市场来看，写字楼价格走势平稳；从具体情况来看，本月在售项目均价无变化，由于万达广场售罄，退出监测样本，使得市场整体均价出现微幅变动。
市场成交均价
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10月，写字楼市场整体均价为13714元/㎡，同比上升13.
代表项目分布
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代表项目分布第9页/共21页