文档介绍：商业建筑形态
产权商铺——临街商铺
这类商铺为了将卖铺设计成全临街、门面窄、进深深的商铺形态。
持有经营——大单体
这类商业一般都设计成大单体商业建筑形态。
商业建筑发展历史
第一阶段——街铺阶段
第二阶段——百货商厦阶段
第三阶段——购物中心阶段
第四阶段——街区式商业阶段
商业建筑形态设计
1、建筑外观的美观
2、动线不能被切断
3、定位准确
线条不能全是直线、没有弧度。漂亮的建筑一定是带弧度的。
广场上的小品要给人安全、舒适的感觉。
商场两边要形成互动,人流对流。
主、配套功能分明。
随机性消费放楼下、目的性消费放楼上。
零售商业多。
精确定位
市场需求
建筑设计
定位包含了建筑设计的定位。定位前置、设计后置是商业项目成功开发的保证。
成功的建筑设计自于市场的需求,依赖于项目的精确定位。
商业建筑形态设计
分析地块的商业条件,分清地块功能、占地面积、建筑密度及道路等级。可以从“开发意图与企业实力”“区位基础”“人口数量”“交通条件”“市场需求”这五个支撑点来分析项目的定性、定量。
购物中心
是否符合商业发展趋势
是否符合区域发展战略
综合效益前景
定性能否成立
定量能否支撑
竞争环境机遇
区位
人口
交通
空间
企业实力
经济效益
社会效益
开发意图
形成配套
助推住宅销售
短期持有
收回运作成本
树立形象
产生社会效益
积累经验
形成标准模式
区域地位与区域经济
区域规划与商业格局
辐射圈人口数量/消费层次关系
决定
项目定性
决定
项目定量
项目性质对应项目开发量,对项目性质不清楚是无法准确定位的。
根据辐射圈确定商业面积。要纠正越大越有规模效应的识别误区。
不同性质的商业决定不同的开发量,同时还需要考虑到未来的增量。
商业项目定位
1、地块条件
2、商圈等级
3、商业类别
地块指标、地块功能、建筑面积、建筑密度、道路等级等。
市级商圈
区级商圈
社区商圈
购物中心
商业广场
商场
商业街
竞争态势
开发商期望
发展空间
决定
定性下来以后就决定定量。定量就是根据一个城市的商业总和和未来的增量,以及城市或区域的人口总量,从项目的定性来决定定量。
定性
产品定位要根据项目的开发模式来定位。清楚了解这个城市里有哪几种产品可以做,按照开发商想要的开发模式只能做什么产品,如此一步一步推导下来。
市场调查的是各个产品的市场表现与市场空间,如商铺、办公楼、公寓市场的租售价格及其发展空间。调查之后知道市场空间在哪里,可以做什么,然后结合开发商的开发模式来决定可以做什么产品。
产品类型
酒店
各类别住宅
酒店式公寓
商务办公楼
商业
类比法
测算法
1、建筑形态定位
单体独栋
单体多栋
商业街
2、建筑动线定位
外部动线
内部动线
垂直动线
决定商场的主次入口,与哪几条路相接。
商场平面是一条主动线还是多动线。
解决高楼层怎么上去的问题。
3、设计风格定位
风格、色调等。
4、建筑景观定位
结构设计
室内设计
景观设计
商业景观非常重要,景观是一个商业建筑的外观对消费者的吸引力,不仅有外部景观,同时还有内部景观。
5、多首层概念
与地铁连接
与人行天桥连接
利用地势和地面连接
商业项目定位
建筑设计定位
商业项目定位
经营功能、主题定位
商圈的性质
商业的类别
商业的功能
主要服务客群
消费客群定位
经营档次定位
根据消费需求、消费能力来配置物业硬件和商品品牌。
业态、业种配比定位
根据商圈的性质、商业的类别以及项目的规模面积和楼层数来进行。
功能分区定位
按照建筑平面结构、道路等级所设置的主次路口、商场里的平面动线来安排的。
区域属地性消费群体。
外围分流导入性消费群体。
定位依据:城市等级、城市经济发展水品、城市商业格局和竞争态势、城市的消费力水平、城市的人口规模、交通条件。
商业建筑的吸引力
商业元素让外观具有醒目的识别性
丰富的色彩作为醒目的商业识别性
让建筑体本身成为一个广告体
利用灯光、雕塑等制造聚焦视觉
利用***性产生人与自然的互动性
营造休闲氛围
通过建筑设计营造氛围
通过景观与建筑的结合营造氛围
中庭设计
中庭设计有良好的屋顶采光,具有将购物者的视线引导向上的效果,对于吸引购物者上楼有良好的推动力。
人性化的设施配置可提升效益
精美的室内装饰吸引人群
人性化座椅设施吸引消费者逗留
洗手间的细节设计给消费者带来好感
门的设计要讲究给人舒适体验的方位
便利的停车位吸引更多消费者
室内外一体