文档介绍：购买二手房需要考虑的因素就比较多,比如价格、地段,房屋年限、配套设施等等,但很多购房者往往只考虑了上述因素,而对如何签订二手房买卖合同知之甚少,这样对购房者来讲存在较大的风险。与新房相比,二手房交易市场普遍存在各种各样的问题,不可测风险较大,如中介市场虚假广告、权属不清、房屋质量问题、产权纠纷等,所以在签订合同之前需要做些必要的了解和调查。
一、产权归属。产权归属是二手房买卖中购房者最关心的问题,但是往往购房者只是核对一下产权人的产权证、身份证,而不去做进一步的了解,这是不对的。我认为还要注意以下几个方面:
(1)房屋类型。我国目前的房屋类型比较多,也比较乱,既有可以自由上市转让的商品房,也有对房屋转让有限制的房屋,如安居工程房、经济适用房、及部分房改房依照法律规定上市交易是要受到达到一定年限等条件限制。这类转让受限制的房子权属一般比较容易出现争议,如确定要购买该类二手房,最好是让出售方出具保函,由售房者承担后期出现权属争议时所有的法律责任,从而避免或降低将来能因权属争议所导致的不利后果。还有的房屋是属于单位集资建设的,单位可能与房主约定需要服务一定年限或满足其他条件才能出售,所以签订购房合同前应察看房主原来与单位所签的购房合同,并取得单位的同意。
(2)是不是共有房屋。根据法律规定,共有人未获其它共有人同意,擅自处分共有财产的,其行为无效,因此对于共有房屋一定要有共有人签字认可。还要应该注意的一种特殊情况,就是夫妻共有财产,虽然房产证只有一个人名字,但实际上是夫妻两个人共有,应由夫妻两个人共同签字认可。
二、是否设定抵押、是否被法院保全查封或拍卖等。
虽然对于设定抵押、被保全查封的房产的买卖合同仍然有效力(此问题尚存争议,在此不赘叙),但因抵押权的存在,被查封保全或拍卖,房屋无法过户,无法达到产权转让的目的,那么购房者将承受较大的损失。
目前银行按揭款未还清的就开始买卖的二手房很多,有的购房者为了尽快取得房屋产权,约定以总购房款的一部分先行替售房者付款解押,殊不知这里隐藏着极大的风险,因为在贷款结清,抵押解除一直到产权登记为购房者名下的这段期间里,如果卖方进行一房两卖或把房产又抵押出去则购房者将面临无法取得房产的风险,虽然此时可以按照约定追究卖方责任,但毕竟债权效力不及物权效力,付出时间、精力却很可能得不到充分、有效的补偿。在这种情况下,就要求合同中违约条款一定要写清楚。
三、房屋是否存在租赁
购房者往往忽略房屋租赁的情况,其实这也是一个比较重要的问题。如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。按照我国合同法“买卖不破租赁”原则,房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同,房屋的买卖不影响原房屋租赁合同的效力,应由买受人替代原房屋出租人继续履行租赁合同直到原租赁合同终止。若忽略这一问题,租赁期间较短还好说,当租赁合同约定租期较长时,比如3年,或者购房者用来做投资,可以想见,将给购房者带来多大的烦恼。
四、户口情况
户口问题是我国特有的一个问题,往往购房者比较容易忽略。目前,户籍问题直接关系到子女上学、社会保障以及是否具有购买经济适用房的资格等居民的基本权益。曾经发生这样的案例,购房者交齐了房款,并且也在售房者的协助下办理了产权过户,但是当去派出所办理户口迁入手续时