文档介绍：动漫星城业态调整提案
前言
感谢贵司在本次动漫星城业态调整中给予我司的信任和机会,让我司有机会参与到项目调整中来。我司近期持续对动漫星城业态调整进行专案研究,通过对项目周边商业环境的分析,结合动漫星城自身软硬件限制等多方面因素,对本案业态调整已产生初步思路,下文将对本次动漫星城业态调整提供我司建议。
调整思路
本案属于已经营成熟的购物中心,经过多年市场培育已经形成相当固定的目标消费群体。
本次调整主要围绕西区负三层进行,现时西区负三层经营业态为潮流服饰、箱包鞋类等。
调整思路如下:
对整个商场业态组合全面考虑,分析项目所处商圈内业态比例,通过对商圈业态组合的了解,推断出缺失业态,对商圈缺失业态与本案相容性进行分析,从而分析调整可行性。
以现时商场经营收益为参考数据,通过对本案整体调整,在品牌质素达到满意水平的前提下,将经营收益提高到更高层次。
通过本次调整,令商场在北京路商圈产生更高地位,在广州更具话语权。
项目自身情况分析
项目位置
本案
中旅
写字楼集中区
住宅集中区
写字楼集中区
商业集中区
广百百货
五月花
本案所处位置属于商业集中区与住宅集中区之间,前往写字楼集中区亦十分便利。本案交通位置非常好,地理位置优势明显
原项目业态组合
本案业态组合中,服饰类业态占比例达到67%,是商场主打业态,餐饮业态占过少,难以在商圈内形成话题。
项目分析
本案在北京路商圈中已经形成一定知名度,并成为北京路商业不可或缺的一部分。本案持续经营已经一段时间,目标顾客划分明显且客流稳定。
本案与公园前地铁站无缝链接,人流量大,属于收地铁因素影响极大的商场。
本案特色
本案弱势
由于地铁建设需要,本案被分为东西两边,且负三层东西边不能联通,需要依靠负二层过渡,大大影响人流动线设计。
北京路步行街影响力过大,消费者四面八方涌入步行街,地铁作为本市的优质交通工具承载着大量人流,但由于途径本案的消费者多为过客性质,在本案中逗留时间过短影响商户销售。
本案定位为潮流商场,对年轻消费者消费****惯拿捏准确,但忽略周边住宅及写字楼的消费者,导致消费流失。
调整策略
我司根据项目分析,了解到动漫星城现时存在的经营情况,通过自身对百信广场及东方宝泰的调整经验,从以下几个方面建议业主考虑。
将本案西三层打造为集中式餐饮区域,满足周边住宅及写字楼的顾客需要。增加过客停留时间,与北京路步行街形成互补。
将本案西三层以上的餐饮业态统一转移到西三层,腾空其余位置为商场创造更高租赁利润。
改变商场某些位置的人流动线,对商场原有的装饰设计进行小范围升级,统一视觉效果,吸引顾客前往新区域。
项目调整建议
调整建议
将本案西三层打造为集中式餐饮区域,满足周边住宅及写字楼的顾客需要。增加过客逗留时间,与北京路步行街形成互补。
地铁站连通负三层,开豁的视线直接引导顾客进入
环形人流动线系统,避免过多使用垂直交通造成的不便
新增垂直电梯,满足首层人流直接到达负三层需求
原有垂直梯