文档介绍：房地产开发全流程及要点
包商银行房地产
房地产开发是指房地产开发企业,以盈利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为,再加上物业管理。
房地产开发的生命周期
房地产项目的整体开发流程
——房地产项目的整体开发经营行为
推广销售
交付使用
前期(决策期):
由拿地到方案确定—重在决策(项目成败的关键)
土地整理、获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
物业管理
资源获取
资源加工
资源流通
与管理
中期(实施期) :
由项目设计规划到项目竣工验收—重在执行(过程管理)
后期(运营期):
由销售到售后管理—重在服务(总结反馈)
项目启动(即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间);
国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间);
建设用地规划许可证(指建设用地规划许可证的签发时间);
总平图规划设计完成(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准);
方案设计完成(指方案通过集团董事会批准的时间);
方案图报建(指取得政府相关部门批文时间,以最后部门的批文时间为准);
桩基施工图完成(指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间);
主体施工图完成(指可用于招标及施工的施工图完成时间);
建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的签发时间);
精装交楼标准施工图及材料定板(指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间);
项目开工(指项目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准);
施工许可证(指施工许可证的签发时间);
主体开工(指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准);
预售证(指预售许可证的签发时间);
开盘(指取得预售证后,正式开盘销售的时间);
主体封顶(指主体屋面结构的完成时间);
竣工验收(指竣工验收备案证明的签发时间);
售后管理(售后管理的时间)。
房地产项目的整体开发流程
——企业视角的流程控制
目录
土地一级开发
前期投资分析阶段
获取开发土地阶段
可行性研究与立项阶段
规划及建设的报批阶段
1
2
3
4
5
销售阶段
6
物业管理
7
土地一级开发(生地—熟地)
是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。
土地一级市场是指发行市场,二级市场是交易市场。
前序——土地基础知识
获取土地三种方式:
行政命令式:划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、
经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是
控制在政府手里。
资本市场:
①投资参股:用资金入股或用土地入股,通过土地与资金
的互换共同组成项目开发公司;
②土地收购:直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳
营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; ③收购有土地的公司:为了避免缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司的股权,这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。
土地市场: 通过土地一级整理,以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地,这也是自2002年7月以来,获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
土地一级整理
一、土地一级开发模式
1)企业主导式
2)政府主导式
3)政企结合式(较为普遍)
4)借壳上市式
释议
政府授权的企业,根据自己意愿拿地,自行做一级和二级开发。
由土地储备机构或专门成立由政府主导的国有公司承担一级开发。
政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发,根据土地使用权的转移与否及分利办法不同,在实际操作中又衍生为多种形式:委托式,纯整理工程承包;合作开发式,政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等; “生地出让-熟地回购”,一级开发成熟后再由政府收储统一上市。
目前国内土地证券仍为空白,可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发,借壳上市融资。
特点
政府无需投入,但收益也低,城市整体规划也难以实施,缺乏指导,进度无法掌控。
政府收益丰厚,城市规划易于实施,缺点是政府需大量铺垫资金,开发进度慢。
满足政府和企业开发需要,收益分配灵活,市场认可度高。
盘活资产市场,资金充裕,缺点是政府容易陷