文档介绍：综观目前房地产市场上的入住纠纷,很大部分都是“房地产广告惹的祸”――由于房地产广告发布时,房屋大多属尚未竣工的期房,随着房地产项目的最终建成和交付使用,待到房子“千呼万唤始出来”的那一刻,房屋(即实物)情况与广告宣传难免会有这样或那样的出入、不相符,纠纷便由此而生。
房地产项目开发周期较长,又是资金密集型行业,因而,为尽早收回投资、减轻资金压力,同时也是为了降低房屋的销售压力和滞销风险,几乎所有的房地产开发商都力推期房预售;为配合这种预售行为,并适应房地产市场激烈竞争的客观需要,开发商往往在小区动工建设之初、甚至动工建设之前,便着手对外进行房地产广告宣传。
房地产广告,就其表现形式而言,既包括开发商通过广播、电视、电影、报纸、期刊、网络等媒体直接推销其开发的房地产项目的宣传活动,也包括开发商通过向外界展示项目效果图、模型、样板间,分发各种项目介绍材料,作出各种口头承诺等间接形式进行的宣传活动。那么,这类房地产广告究竟有没有法律效力?
一、广告对开发商有多大约束力?
房地产广告是“要约”,还是“要约邀请”?
根据我国《合同法》规定,要约与要约邀请主要区别在于,要约是对特定人发出的、希望订立合同的意思表示,要约一经受要约人承诺即对要约人具有法律约束力;而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示,要约邀请对发出人没有法律约束力。
由于房地产广告是向不特定多数人发出的,其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约,因而,从法律性质上分析,房地产广告应属于要约邀请,对开发商没有法律约束力。但如果房地产广告的内容符合要约规定的,则视为要约。
房地产广告适用诚实信用原则
通常情况下,房地产广告属于要约邀请,对开发商没有法律约束力;但这并不意味着开发商可以不负责任地作虚假广告,欺骗、误导消费者。开发商从事房地产广告还应遵守我国《广告法》等相关法律、法规、规章的相关规定,开发商对外发布的广告应真实、合法,开发商从事广告活动应遵守诚实信用原则,不得有欺诈行为。
二、广告与交付房屋不符,开发商该怎么做?
广告宣传与实际交楼不符大都体现在社区规划、建筑立面、建材标准、配套设施等方面,这种差异主要由几方面原因造成:
原因一:房地产广告发布后,由于政府政策或相关法律、法规发生变动,开发商原有的设计、规划无法得到批准;或为配合政策或法律、法规的变动,开发商对小区的现有设计、规划而作出必要的、合理的调整。
原因二:开发商基于小区开发成本、房屋功用等考虑,为使小区的设计、规划更趋合理,在履行了相应的政府批准手续后,而对小区的现有设计、规划作出必要的、合理的调整。
原因三:由于开发商在发布广告时存在主观恶意,即开发商故意违反广告法律、法规,违背诚实信用原则,对外发布虚假广告,欺骗、误导购房人。
原因四:开发商在无主观故意欺诈、误导购房人的情况下,由于广告用语错误、叙述不准确等原因导致购房人理解差异。
原因五:由于开发商的工作人员对广告的不当理解、错误宣传等原因导致的不相符。
“解铃还需系铃人”,开发商商应根据以上造成实物与广告内容不相符的不同原因,分别处理因房地产广告引发的纠纷。
具体而言,对于基于原因一及原因二造成、由于法规政策变动及开发商基于小区整体利益考虑依法定程序作出的调整而造成的不相符,原则上,开