文档介绍：第五卷
实用综合卷
第
一
篇
房地产开发经营管理
第一篇 房地产开发经营管理
第一章房地产开发的程序与管理
房地产业是为人类的生活、生产活动提供入住空间或物质载体的行业。我国改
革开放以来,房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展得到了长足的发
展。房地产开发作为增量房地产的供给模式,已经被社会和市场广泛接受,涌现出
诸如“北京城市开发集团”、“北京华远房地产股份有限公司”、“南京栖霞建设集
团”等一大批优秀的房地产开发企业。实践证明,成功的房地产开发商应该是投资
机会的发现者,投资计划实施的组织者,与有关各方谈判的专家能手,风险识别与
控制的专家,投资的决策者,项目主要风险的承担者和项目成功后的主要受益者。
随着社会经济与房地产市场的发展,房地产开发活动变得越来越复杂,它不仅
需要开发商的战略眼光和操作技巧,而且还要求开发商具有市场分析与项目策划、
投资分析与决策、法规与政策、规划与设计、建造技术、项目管理、人居环境、基
础设施、项目融资、风险控制、市场营销以及资产管理等方面的知识,并具备持续
创新的能力。
为了满足大专院校房地产专业师生学****和从业人员继续教育的需求,本书将从
房地产开发的程序与管理开始,重点介绍与房地产开发投资相关的市场研究、项目
评估、工程管理、项目融资、市场营销、房地产资产管理等问题,以期使读者对房
地产开发经营与管理的相关内容有一个较全面的把握。
第一节 房地产开发的概念
一、概述
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间,并改变人居环
境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套
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中国房地产实用百科全书
设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。房地产开发所创造的价值,主要体
现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。
由于人口持续增长、技术进步、人们的生活品味和工作方式不断变化,社会对
通过开发来改造人居环境的需求是永恒的。在房地产开发中,房地产开发商的主要
目的是在获取最大利润的同时尽可能降低风险,而政府在房地产开发方面的目标则
是,既要促进城市空间开发、带动城市经济增长,又要在不损害环境的条件下,提
供完善的城市基础设施服务,改善居民的生活质量。
尽管房地产开发的定义非常简单,但房地产开发活动变得越来越复杂。房地产
开发过程所形成的产品即新建或重建的项目,需要越来越多的人士包括开发队伍成
员、政府管理者、社会公众和专业顾问等协调一致的努力。作为房地产开发过程的
组织者,开发商必须确保所有参与者在预算范围内,按计划完成其所承担的工作。
二、房地产开发商及其开发队伍
(一)房地产开发商的特性
房地产开发商就像一个影视导演,他要把有着各自理想和目标的优秀演员组织
起来,在整个影片中给每个演员分配一个角色,通过各角色的通力合作,制作出受
观众喜爱的优秀影视作品。风险和不确定性伴随着房地产的整个开发过程,成功的
开发商对未来可能遇到的不确定性必须要有足够的心理承受能力。
房地产开发商从项目公司到大型跨国公司有许多种类型,中国目前对开发商的
分类主要按房地产开发资质等级、所有制形式、经营范围等划分。开发商的目的很
明确,即通过实施开发过程获取利润。不同开发商的主要区别在于其开发的物业是
出售还是作为一项长期投资。许多小型房地产开发商大都是将开发的物业出售,以
迅速积累资本;而随着其资本的扩大,这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投
资者,即经历所谓的“资产固化”过程,逐渐向中型、大型开发商和资产管理者过
渡。当然,这里也有优胜劣汰的过程。对于大型房地产开发商来说,由于其资金雄
厚,对所开发的物业既可出租也可出售。例如,香港长江实业参与开发的北京东方
广场,中国国际信托投资公司开发建设的京城大厦等均用来出租,以获取更高的投
资收益并使其投资组合更为合理。当然,对于居住物业来说,不管是大公司还是小
公司,开发完毕后一般都用来销售,这是由居住物业的消费特性所决定的。
第一篇 房地产开发经营管理
房地产开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的
开发类型(如商场或住宅)或在某一特定的地区搞开发有专长,而另外一些公司则
可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发类型和地点上,还有些开发商所开发的物
业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之,开发商根据自己的特点、
实力和经验,所选择的经营方针是有很大差别的。
在经营管理上,开发商的风格也有较大差异。有些开发商从规划设计到租售阶
段,均聘请专业顾问机构提供服务;而有些开发商则从规划设计到房屋租售乃至物
业管理,均由