文档介绍：百富购物中心营运及招商方案
合胜营销有限责任公司
[专业商业营运·品牌招商策划团队]
目录
市场调研分析………………………………………………………………………………1
项目分析……………………………………………………………………………………9
商场经营业态定位…………………………………………………………………………14
商场经营模式………………………………………………………………………………26
商场管理系统建立…………………………………………………………………………30
商场包装……………………………………………………………………………………49
人员培训……………………………………………………………………………………50
商场招商计划…………………………………………………………………………………51
百富购物中心营运及招商方案
一、市场调研分析
1、米泉商业发展经历了初级阶段,现正进入快速成长期,商业形态也在同步升级,从历史情况来看,2002年以前,米泉商业形态以集贸市场为代表(部分商场物业也采用市场型的经营形式,从经营模式上我们称为市场型物业),商品构成主要集中在市民日用品方面,包括食品、副食品、低档服装、日用百货等,中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。
2、2002年后,米泉商业发展进入快速成长阶段,快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级,2002年以来,米泉市民收入水平不断提高,消费理念超前,消费规模同步提升。从商业形态而言,米泉一批新的商业卖场投入市场运营,以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现,并成为市场消费的主体,这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。
3、米泉商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段,现正进入以超市、专卖店、商场、集贸市场多业态并举的发展阶段,商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。
1、典型的二级城市商业分布体系——二维商业分布体系,由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系。商业分布十分集中,商业主要集中在以古牧地中路为核心的区域,该区域集中了市场型商场、集贸市场、大型超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。
2、以古牧地中路为核心,新华路集中了大量日用百货批发零售商业,主要经营日用百货、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商业相对匮乏,主要依托爱家超市和亿家百货,主要经营日用百货、食品、副食品、服装等商品。稻乡路近几年商业发展迅速,逐步形成以品牌专卖和家电超市为主的业态,主要经营电器、皮鞋、休闲服饰等。
3、随着城市经济发展和居民收入水平提升,日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营和消费的主力商品,但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费规模不断增长,在市场中已经占有相当份额。
1、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,商业过剩导致市场竞争加剧,经营户的盈利能力逐步下降。
2、从商业发展趋势判断,当地商业区域进一步向古牧地路集聚,依托原有的商业环境,古牧地路将建成一批中高档定位的商场,促进当地商业形态升级。尤其以百富购物中心为代表的大型购物中心,必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。
3、伴随当地商铺租金的一路上涨,商铺销售价格也水涨船高,但从商业经营水平来看,商业的经营规模和单品利润并未同步提升,尤其是单品利润反而呈下降趋势,商业经营效益普遍下滑,从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高,伴随大量商铺的开发和交付使用,商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势,直到市场供需从新达到平衡。
4、从市场发育程度而言,商业竞争层次较低,主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上,时常缺乏有效的管理和规范,使广大经营户经营受到损失,市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。
商业发展周期图解
◆初级阶段◆成长阶段◆成熟阶段◆衰退阶段
主力业态
集贸市场
超市、专卖店、商场
专业卖场、大型购物中心
商业结构调整,卖场空洞化
商品结构
低档日用品
中低档商品、服装百货
高中低档商品、耐用消费品
中低档商品、日用品
竞争形式
有限竞争
完全竞争
垄断竞争
有限竞争
盈利模式
利润高,波动大
利润低,波动大
利润适中、波动小
利润下降、波动大
5、从上述发展趋势图可以看出,米泉商业发展已经进入成长期,成长期的典型特征是消费规模的急剧扩张和竞争的残酷性。受市场发展利好