文档介绍：中国工商银行股份有限公司玉溪分行
澄江县人民路房产拍卖实施方案
一、奥克星的承诺
1、互惠、互利、互相负责
奥克星拍卖公司与工行玉溪分行的合作,将充分体现了我们一贯的做事原则,让双方在互惠、互利、互相负责的原则基础上愉快合作,高兴做事,共同进步。
2、品牌服务
在竞争中发展,奥克星拍卖公司与省内多家单位结成了战略合作伙伴,强强连手,我们将更有能力做到:
(1)、对委托的标的售前、售后、评估、咨询代办等服务,提供全方位的优质服务,实现资产处置的最佳价值。
售后服务是关系资产处置的关键步骤,我们有能力为购买人提供可靠的售后服务,免除购买者的后顾之忧。
(2)、良好的解决标的物瑕疵法律问题
拍卖标的物进入拍卖时会存在法律手续不全或不完善的情况,这对拍卖的进行和竞买人的购买都会有很大的影响,消除不利因素,保证拍顺利进行,实现资产最佳价值,我们有能力做得到。
(3)、丰富的实战经验,让我们深刻领悟到玉溪工行此次资产处置的重要性,我们已做好充分准备,必能圆满完成任务。
二、项目简介及分析
中国工商银行股份有限公司玉溪分行(以下简称工行)此次待拍项目为原玉溪租赁公司名下资产,主要为澄江县人民路一处房产。房产地处澄江县城老商业区,临街,位置较好。
根据待拍卖标的现状,标的优劣势主要集中在以下几点:
优势:
1、标的所处地理位置较好,处于主县城区内,交通便利,生活方便。
劣势:
1、房产配套设施较差,再改造条件有限。
2、房产土地面积较小,无空余地,发展空间受限。
3、土地手续不清,对拍卖价格会有影响。
4、产权不够明晰,影响成交价。
5、房产所处地段不在县城规划发展的方向。
三、价格因素与客户分析
(一)价格
房地产交易价格的制定是以比较价格为基础,参照购置成本而进行的价格预先决策。我公司认为比较价格是指市场认可,客户可以接受的价格。在确定比较价格时,应重点考虑现时供求关系的变化而产生价格变动。影响价格的主要因素有:
1、区域因素:区域因素主要是周边的环境问题,待拍标的在县城中,现有状况将直接影响标的销售价格。但相对较好的位置和便利的生活环境又将提升标地价值。
2、商圈因素:就房地产而言,购买力因素是决定商业价值最重要的因素之一,而商圈购买力对该商圈内的商业利润形成尤为重要,购买力的数量和质量对实现商业利润起着关键作用,我们可以充分利用这一有利因素,最大化的实现标的商业价值。
3、影响价格的不可预见因素:
(1)政府的相关规划等政策因素;
(2)土地出让金的交纳及土地办证所需的手续和条件。
(二)客户分析
投资者对房产的使用一般有三种方式:
①自用
②开发
③在买进卖出中赚取差价
就标的特性而言,①和②应为重点客户对象。由于标的处在主城区中,在招商中可引导投资者就地利用有利条件,最大化的体现标的市场价值。
四、拍卖方案
(一)、根据以上资产的现状分析,我公司设计整体一次性、确保成功的拍卖方案。
1、将待拍资产详细登记,明确瑕疵,将所有需要解决的特殊问题皆告之竞买人,让卖的人卖的清楚,让买的人也买的清楚。
2、在拍卖前即积极介入资产的清理及向有关主管部门的申报工作,争取最有力的拍卖宣传方式。
3、充分分析实际情况,周密设计拍卖会,确保一次拍卖会就成功。
4、与竞买人做好充分沟通,让竞