文档介绍：工程维修维保服务方案
第一:项目概况
该工程建筑面积:。
楼盘以铺面、银行、宾馆酒店、超市、麦当劳、肯德基等商铺为主。
辖区共用设施设备资料及现状(抽查):
现场初步查看情况(现场抽查-地下室部分)
配电房5000KVA、水泵房、空调机房(安装使用部分未确定)、(客、货)电梯、自动扶梯、消防及监控位置均按设计要求已经确定,但是,设施设备均未到位;
地下室有积水井但是排水沟未做、地下室基础外墙有两处地面水渗漏情况(设备房位置处),需要整改重做防水处理。另外:建议采用中央空调制冷、采暖、提供冷气或暖气和宾馆的卫生热水,对冷气、暖气和热水实行统一管理。
鉴于工程现状情况,从物业工程维修维保服务方面,建议考虑物业工程维修维保技术人员跟踪监督、熟悉现场、早期进行有关管理,为日后物业工程维修维保工作顺利展开打下良好基础。物业前期介入主要是检查发现问题并提出合理化建议及整改方案,督促建设、施工单位整改,保持和设计单位的联系沟通。对租户加强装修审核,严格按装修管理办法或条列执行。加强水、电管理,特别是物业前期和装修施工临时用水、用电的严格管理等等。
第二:工程维修维保部分(1-2人)的前期介入
和商户装修及物业费(工程维修维保部分)测算参考
一、工程维修前期介入
11、根据《商业管理房产技术条件》,结合该项目实际情况,进行图纸收集、整理或标注,重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如:
1)、高低压配电主要关注配电容量是否足够,双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等;
2)、主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路;
3)公共区域照明的开闭是否能自动控制,是否采取了节能措施;
4)计量方式关注各主力店是否可以独立计量,尽量减少代收、代垫情况;
5)水系统为低层市政直供;
6)空调系统要根据业户的分布,合理进行系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热水的选择;
2、从商场日常经营需要出发提出合理化建议:
1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理,设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;
2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求,地下室车位划线及流向设置是否合理,停车收费系统设置的建议;
3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求,照明、供电、计量方式是否合理;
4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;
5)铺(户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业户使用需求;
6)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要;
7)外立面关注材质的选择,广告位和墙面的占比、安装方式等。
8)维修及设备管理用房面积是否满足需求;
二、项目施工监督与验收的介入
1、竣工时物业验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题
质量问题总是给发展商和物业管理公司留下一个又一个的难题,例如房屋建筑内在的质量问题,施工建造中留下的安全隐患,设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在竣工时物业公司不易察觉,加上验收疏忽遗留下的问题,必然造成后期工程维修及管理的力不从心。
2、利用管理公司的专业能力实现长效管理
在项目的施工阶段,物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能,从使用人的角度出发监督施工,减少返工,防止留下后遗症。如:
1)在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位,提醒项目开发公司重点处理。
2)在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面:消防预埋管线、防雷引下线的施工质量;主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等;防水施工时建议物业工程维修技术人员要旁站监工。
3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面:
1)外墙防漏措施;
2)多种经营供电、通信点位的合理设置;
3)设备设施安装位置是否合适,安装顺序、质量是否合格;
4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量,安装情况是否满足使用需求。
三、物业管理准备阶段
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料,如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、设施设备的技术档案等。
根据第一手材料提前策划工程维修管理方案,进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作,使项目建设与物业经营管理有条不紊的衔接与过渡,让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
商业物业在其经营管理服务过程中,与社会有关部门发生密切关系,需要在早期介入时进行如下方面的工作。
1)工程维修维保队