文档介绍：资金平衡初步方案根据投资商意向协议及投资估算和土地评估报告,对体育场改造资金平衡进行测算,初步方案如下:一、主要规划指标根据规划方案,土地总面积32960平方米,建筑占地25800平方米,总建筑面积38785平方米,其中体育场6380平方米,室内停车库5155平方米,商业27250平方米(其中1-4层店铺10058平方米,底层商业超市17192平方米)。二、土地出让价款测算1、根据丽水金阳71号评估报告,商业部分平均地价2143元/平方米,按商业部分建筑面积27250平方米及分摊土地面积23157平方米计,楼面地价1821元/平方米,总地价4962万元;2、停车库部分,建筑面积5155平方米,分摊土地面积4381平方米,根据评估机构测算,地价为2270元/平方米,楼面地价为1929元/平方米,总地价994万元。3、文体设施部分:建筑面积6380平方米,分摊土地面积5422平方米,根据评估机构测算,地价为550元/平方米,楼面地价为467元/平方米,总地价298万元。4、总地价:该地块总地价=4962+994+298=6254万元。三、体育场改造建设费用1、总费用:根据投资方测算,总建设费用合计为9367万元;2、产权归属投资方部分的建设费用:根据初步协议,商业部分的90%和停车库产权归投资方,这部分的建设费用=(18118平方米×90%×1300元/平方米)+(9132平方米×90%×1100元/平方米)+(5155平方米×1500元/平方米)=3797万元;3、产权归属政府部分的建设费用:9367-3797=5570万元。四、资金平衡初步方案1、投资方投入:地价款6254+建设总费用9367=15621万元。考虑3%的契税,总投入为15809万元。2、产权归投资方部分的地价款:(27250×90%×1821)+994=5136万元。考虑3%的契税,土地总价款为5290万元。3、政府支付的回购款:根据意向协议,政府需返还=地价款6254+契税6254×3%-500(拆迁)=5942万元;4、投资方的平衡点测算:投资方实际投入=总投入15809-回购款5942=9867万元。按投资方实际取得的建筑面积商业部分24525(27250×90%)+停车库部分5155=29680平方米计,每平方米平均售价达3324元/平方米才能保本。假若店铺平均售价为6000元/平方米,底层商业超市平均售价为3500元/平方米,室内停车场平均售价为2000元/平方米计,则总售价=10058×6000+17192×3500+5155×2000=1