文档介绍：白沟项目策划报告恒通嘉信, 2009,12,29 目录第一部分区域市场研究及竞争形势分析第二部分消费者研究第三部分项目定位思路及建议第四部分销售及推广建议第一部分区域市场研究及竞争形势分析一、白沟区域房地产市场情况综述二、市场形势分析研究三、区域重点个案分析一、白沟区域房地产市场情况综述 1、白沟未来市政规划白沟镇政府制定了一个以树立“白沟”品牌为主线、其他为辅线的“品牌强镇”发展战略。以树立“白沟”品牌为中心,对内盘活全镇各种资源,对外招商引资,从而带动当地工商业一体化发展。白沟城市建设按照“次中心城市”和“京南卫星城”的发展定位。第一阶段( 2009 — 2012 年)全力做好从“副县级镇”到“开发区”的建设工作。另外,白沟东一环、北一环和京白路二期工程等三条百米宽道路今年 11月主路实现通车。交通环境的改善,对地产业的发展起到了极大的拉动作用,也将吸引大批投资客及外地购房者。 2、房地产市场概述?白沟 2009 年住宅成交量剧增。?今年 3月全国房地产市场回暖后,白沟 10 多个楼盘入市,全镇住宅供应在 6000 套以上,到目前也基本售罄,市场消化力非常好。?白沟本地人口有限, 外地经商者是购房者的主力军?白沟房地产产品同质化现象非常严重?市场现有产品,缺乏整体特色规划,户型缺乏新意,没有小区绿化园林概念等等问题; ?白沟商贸业发展势头强劲,对未来房地产的推动作用将体现在刚性需求增加, 投资客群不断增多。小结: (1)白沟房地产市场供应量增长极快, 2009 年3月入市 6000 套住宅,到现在为止,仅剩余 200 套左右,平均每月成交 700 套左右。 200 套户型均为大面积, 160 平以上难以消化, 70-90 平, 98-120 平户型成交量最大,最受欢迎,总价格在 16 万— 26 万范围内。(2)在售楼盘档次定位不高。未来市场需要中高端的项目,以满足不断升级的消费需求。(3)随着市政规划的进一步实施落实,伴随着经济的发展和区域交通的完善,必然会带动白沟房地产未来的长足发展。二、区域重点个案分析(一)、盛景国际 1、项目基本情况地理位置富强路与北外环路交叉口东行 100 米投资商龙安泰房地产开发有限公司发展商白沟人民政府龙安泰房地产开发有限公司联合开发物业公司自有物业销售电话 2802222 ;2897777 元/平米/月开工时间 入住时间 总占地面积约12000 平方米总建筑面积约40000 平米建筑形式框剪建筑层数 23、29 使用率70% 容积率3 2、销售情况起价 2100 元/平米折扣情况一次性 99折均价 2400 元/平米开盘时间 开二批房源最高价 2590 元/平米房屋总套数 513 套目前销售率一期售罄;二期剩余 5套销售高峰期 09年4月-10 月份该项目价格是白沟单价最高的项目,商业配套成熟。最高价 2590 元/平米。且销售速度较快, 11中旬推第二批房源,目前所有房源仅剩余 5套。注: 75平米的纯南向一室一厅户型销售数度最快。 3、项目户型情况户型结构建筑面积套内户型点评一室两厅一卫 宽敞阳台;卧、客、厨均朝阳两室两厅一卫 107 全明户型,超大采光窗三室两厅两卫 143 户型方正;南北双阳台;双卫在售 2号楼,共 3个单元,总共三种户型。此外,白沟市场对高层楼盘抗性不大。 2期在售户型: 户型种类套数剩余套数一室两厅一卫 704 两室两厅一卫 70售罄三室两厅两卫 70仅剩顶层 1套机会点分析: 该项目 11月14号推出第二批 208 套, 20天的时间内完成 90% 左右的销售, 而且做为高价、高档楼盘,真实反映了白沟房地产市场目前状态下的市场机会, 以及市场消化潜力很大。