文档介绍：雅居乐花园核心形象定位讨论稿
雅居乐花园
核心形象定位讨论稿
Ⅰ市场概况
高端物业市场理解
高端物业市场见解
〔市场理解〕
根据2005年6月份南京出台的楼市新政三大标准:
单套建筑面积在144平米以上
小区容积率在13>.0以下
江南八区高档房是8690元/平米以上
凡商品住宅符合以上任一标准,都被认定是高档住宅。
总价在120万元以上
单价在8000元/平方米以上
仙林板块
新城·尚东区
奥体板块
朗诗国际
宁南板块
仁恒翠竹园
城中板块
凤凰和鸣
根据目前高端物业市场整体状况,我们选定了目前市场上在售的在区位、总价上与本案接近的项目进行详细的个案分析,下面进行分析的项目主力产品总价在100万-200万区间范围内,与本案的预期价格接近:
〔竞争分析〕
城中板块
2007年1月12日(一期)
2007-3-10(商业楼)
2007-5(二期)
推盘节奏
凤凰和鸣用地性质为混合用地。呈不规则多边形。由二类居住、商业两个地块组成,结合居、商为一体的建筑群
总体
评述
贯穿整个社区,充分考虑居民的生活****惯和活动要求,为居民提供可居、可玩、可动又具有启发性的休息与活动空间场所。社区内设立特色主体商业、会所营造文化气息,书吧、画廊、咖啡屋
小区
规划
,规划建筑面积约15万平方米,其中沿中央路为商业、办公建筑,,
均价格:12000元。
面积
价格
江苏凤凰置业有限公司开发的凤凰和鸣苑项目,办公用地项目将建成南京市主城区集居住、商业、办公为一体的高档建筑群。
概况
内容
指标
竞争产品分析凤凰和鸣
内容
推广
天地人和,文化同鸣
推广口号
1、人文精神决定物质基础,打造文化地产的高端形象
2、项目及开发商品牌
3、周边配套齐全,交通便利。
4、户型选择面广泛,这就意味着市场定位相对广泛
主要
卖点
本项目对比分析:
竞争优势: 1、大规模高端物业社区
2、周边完善配套
3、规划、配套、建材、智能化等各方面,采用高品质定位
4、大规模水景
竞争劣势: 1、单价偏高
2、项目品牌号召力尚未形成
3、大户型比例过高
与凤凰和鸣所倡导的文化地产相区别,宣扬国际化建筑风格及先进的生活方式,凸显阔绰的绿地拥有感和大规模水景带来的生活选手,扩大项目周边配套优势。
竞争策略
奥体板块
竞争产品分析朗诗国际
推盘节奏
朗诗国际特点是运用的建筑科技,实现“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗”等多种居住功能,在夏天不用空调、冬天不用暖气的情况下,能使住宅内常年温度保持在22-26摄氏度左右,湿度在30-70%,并能24小时呼吸新鲜空气,从而创造了人体最舒适的环境。
总体
评述
小区
规划
多层、小高层
均价:10800元/平方米
面积
价格
朗诗国际街区是朗诗置业在河西奥体板块开发的一个总建筑面积约30万平米的高科技;健康、舒适、节能;住宅项目,占地240亩左右,位于河西新城中央商务轴与商业轴的交汇处,创造最舒适的环境,彻底告别严寒酷暑和黄梅天,超前20年进入未来生活。
概况
内容
指标
本项目对比分析:
竞争优势: 1、大规模公寓社区
2、招商开发商品牌号召力
3、在景观和居住环境上占有优势
竞争劣势: 1、建筑科技含量不如对方
2、在本地的品牌知名度不够
与朗诗国际产品特点非常明确,朗诗国际倡导的是<康节能楼盘>,而雅居乐项目的卖点是在建筑品质,项目景观上,朗诗以塑造出高科技建筑的形象,而雅居乐在本地扩大自己的品牌知名度之外,也要塑造出自己的品牌特点
竞争策略
宁南板块
竞争产品分析翠竹园
推盘节奏
项目天然环境具有优势,品牌价值成为支撑价格走势的附加值
总体
评述
小区内部配套:五万平米中央公园、地下机动停车场、中心会所、健身中心、儿童游乐场幼儿园:翠竹园幼儿园
小区
规划
小高层,高层
均价8000元/平米
面积
价格
该楼盘坐落于花神湖畔,仁恒翠竹园位于宁南新区玉兰路5号,总建筑面积38万平方米,占地面积24万平方米,均为电梯小高层。小区共分三期开发。目前一期已经交付、入住,相关配套设施已经投入正常运营中。小区总建筑面积38万平方米,。仁恒翠竹园强调环境的整体性,强调自然、社会、人工环境同建筑的互动关系。在翠竹园,环境就是建筑,建筑就是环境,建筑与园区景观、与宁南山水生态环境融为一体。立面造型采用现代建筑手法。
概况
内容
指标
本项目对比分析:
竞争优势: 1、周边成熟配套
2、快速