文档介绍：房屋租赁合同包含：厂房租赁合同、铺面租赁合同、住房租赁合同，下面用
霖澳一个案例来说明：
案例租期内出租方要求涨租金，这合理吗？
杨某系重庆人士，2015年来到成都开火锅店，同年5月在成都市民徐某的手里租下4个门面，租金每月5万，租期为3年。双方约定租金每年交一次，须在约定日期前一周付完。门面租赁合同内容除基本的条约外，双方在协商下还签订了以下内容：
（1）承租方杨某不得擅自将门面转让给别人；
（2）承租方杨某可根据商业用途适当装修门面；
（3）租期内，出租方徐某可根据市场趋势按照银行利率与承租方杨某协商适当调整租金
杨某的火锅店自开业后营业就不是很好，第一年下来已不能全额上交第二年的门面租金；于是杨某在没有告知徐某的情况下，将门面转租给了周某，周某又根据自己的商业用途将门面进行了装修改造。出租方徐某得知杨某将门面转让给别人也没有上门提及。后来成都的房价猛涨，杨某觉得自己的铺面租金也应上涨，边上门与杨某协商：将门面租金按照合同上的银行利率上调，最终协商未果，徐某将杨某起诉至法院并提出以下诉求：
（1）判令与杨某的租赁合同无效，收回房屋；
（2）杨某应支付相应的违约金。
徐某的诉求理由：
（1）杨某私自转租房屋；
（2）合同上有可根据市场行情变更租金的条款，杨某不同意租金上调，实属违约；
杨某对房屋的装修改造程度过大。
杨某到霖澳律所咨询后，将案件委托给了专业合同纠纷张桂花律师。
案件分析：
（1）根据双方签订的门面租赁合同相关内容，合同中约定，承租方杨某不得擅自将门面转让给别人。本案中，杨某在没有告知徐某的情况下将门面转租给了周某，但徐某发现并未上门提及，或者找杨某争议。这可以理解为徐某违反合同条约，默认杨某转租的行为；因当时房价市场的波动还不是很厉害，不能给徐某带去可观的利益，而同时间段，徐某的租金还是会一分不少地进入自己账户；因此，从公平公正的角度上可以认定杨某的行为是合法有效的，不属于违约。
（2）对于杨某装修改造门面，根据双方签订的合约内容：杨某可根据商业需要对门面进行适当装修。然而，徐某称杨某对门面进行了大程度的改造，要求杨某赔偿其违约金。但经调查证实，杨某只是根据商业需要对门面进行了简单的装修改造，符合双方合约的相关条款。因此，徐某的诉求（2）不成立。
（3）根据双方签订的合约相关内容：租期内，出租方徐某可根据市场趋势按照银行利率与承租方杨某协商适当调整租金。利率调整虽属于政府政策调整的范围，实际上银行利率调整是极其微小的，这种调整对双方都没有造成多大的利益损失。
而《合同法》中之所以赋予当事人一定的变更、解除合同的权利，是出于保护当事人利益免受损失考虑的，也就是说本案中若遇银行利率有重大调整或出现通货膨胀，继续履行合同将使某一方利益遭受重大损失时，该方即有权主张变更或解除合同。这种解除合同的权利若被滥用，则违背了合同法的立法初衷。因此，徐某因房价上涨而想上涨租金，又以杨某不同意为由想解除合同不能得到支持的。
另外，本案也不能适用情势变更原则，因为徐某将其门面房出租是为了获取收益的行为使属于商业行为，既然是商业行为就一定会存在商业风险。现因房价大幅上涨，这是徐某眼前的利益。从民法公平原则角度出发主张适当调整租金