文档介绍：千饰居商业计划书
一、经营模式
自营+招商
经营模式依据：
1、自身优势
1）、商场属于开发商自主管理，降低管理成本
2）、整体物业配套设施齐全
2、现存劣势
1）、所处三环路商圈正在开发中，还未形成商业氛围
2）、公共交通、道路设施局限导致交通便利性差
3）、非连锁性商业机构在市场整体连带影响力上不足
4）、专业管理人员不足
5）、近年来国家对房地产市场的大力调控对建材市场整体影响
6）、许多一线品牌已经在万饰城、丽园居、泰安居、三环装饰城设立直营店，这将直接导致许多一线品牌不愿意进入新开商场
7）、面积太小，没有做商业的集群效应
3、市场机会
1）、江北目前大型的建材商场
2）、三环路为惠州市重点开发商圈，涵盖物流、商业地产、商品房等项目，2年后属于惠州市重点居住区域
3）、随着轻轨的开通，深圳等周边城市呈现往惠州搬迁的趋势
4、威胁
1）、万饰城二期、泰安居二期的招商
2）、周边商业环境对商场档次的影响
3）、深圳国安居的进入
综合分析，在政府规划上，千饰居地理位置稍偏，没有一个良好的商业经营环境及商场经营面积偏小，对于千饰居的成长有一个相当长的过程，万饰城二期、泰安居二期的招商对千饰居来说那是致命的打击，自己手中没有好的建材品牌，好品牌又不愿进入新商场，因此千饰居在定位上：
1、集中高档知名品牌，以经营连锁店或总代理为主目标商户群；2、最适宜销售产品及品牌推广的平台3、品牌众多、价格最优；4、“诚信经营、先行赔付”的优质服务5、舒适的购物环境和休闲环境，特别要突出是第五点。具体体现在：
1）、品牌集中
每个大类中的一二线品牌最少都有一个，自己经营的品牌都以惠州市总代理商谈
2）、在惠州市场上大多数消费者能够接受（品牌、价位）
3）、品牌要多，质量要好
4）、服务要跟别人有差距（人无我有，人有我优）
5）、千饰居紧临新开河，是个天然的钓鱼场所，还有羽毛球馆和篮球场
从以上分析中千饰居经营方式为自营+招租，益处于：
1、一、二线品牌都有，可以快速的提升商场的知名度（珠海世邦）
2、投入成本底，收益快，招商时有保证金及租金押金
3、品牌商家他们也要活，他们会不断的做活动吸引消费者
4、地产升值的时间比较快
5、商业起来，市场环境又好，合同期一到又可以改变另外的经营方式如超市问题就在于商场面积太小，地理位置太偏，品牌商家是否愿意入住
二、经营年限
一个成熟的建材市场最少需要3到5年的成长期
三、竞争对手业态分布比例和商场业态分布
1、惠州区
泰安居
大类
面积（rtf）
占比面积
数量
具体品牌
备注
陶瓷
4000
%
6
马可波罗、欧神诺、展鹏等
卫浴
3500
%
5
法恩莎、阿波
罗
橱柜、电
器
2000
%
16
华帝、欧派等
衣柜
2000
%
12
菲亚特、派克
罗帝
门窗
4000
%
13
名杉、德雅高
促
天花
500
%
3
欧雅龙、友邦
木地板
2000
%
11
大自然