文档介绍：
: .
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，
土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业
项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出
让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地
管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土
地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即
以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除
以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映
出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算
投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出
让金是按建筑面积计收的。
南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、
5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近 3000元，而现在要补缴土地出让金，
就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。
解读：冯晓锋解释说，网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为
200米X 200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为 188元/平方米，最高值在南湖一带，为 1100元/平方米。上市房屋
不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值 188元/平方米
计算。
公式：补交土地出让价款（元） =网格点楼面基准地价（元/平方米）X容积率修正系数
X 10%<上市房屋建筑面积X年期修正系数
举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房