文档介绍：中国企业资产公募REITs上市之路白皮书
 
 
一、公募 REITs 简介与市场概述
1. 什么是 REITs
REITs (Real Estate Investment Trusts) 即房地产投资信托基金，是一种以发行收益信托凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。
2. REITs 的底层资产
REITs 在美国创设以来，其底层资产种类不断丰富，从最初的仅包括社区商业和铁路基础设施等扩展至几乎全部房地产品种，包括办公、住宅、医疗、住宿、工业、零售、仓库、林地、基础设施、数据中心、以及多样化种类物业和特定物业等。
3. 全球 REITs 发展状况
(1) 美国市场⸺底层物业种类多样，派息率稳定且高于市场平均股息率和国债利率
美国是全球规模最大，产品最丰富和成熟的  REITs 市场。自 60 年代起开始发展，在 90 年代以后高速扩张。截至 2020 年末，美国 REITs 发行规模达  万亿美元，占全球市场 6 成以上，总支数达 223 支，其中权益型 REITs 市值达万亿美元，186 支可在纽交所交易。
截至 2021 年 1 月底，美国权益型 REITs（占总投资的 96%）中基础设施类比重最大，达 17%，主要投资于交通运输基础设施、能源、水资源等。
美国  REITs 派息总额不断升高，派息率稳定在 4%，稳定高于国债收益率 -2ppts，每年稳定的派息是美国 REITs  具有吸引力的重要原因之一。同时 REITs 股息率高于同期标普 500 上市公司的股息率。长期来看，REITs  的综合收益率占优，具有穿越周期的作用。根据 NAREIT 的统计，受益于稳定的派息及成熟的运营，REITs  在长久期配置时表现尤其佳，在外部环境变化时可以有效对冲风险。
(2) 新加坡市场⸺亚洲开放的全球性 REITs 平台，收益率跑赢市场平均指数
新加坡是亚洲最大  （除日本之外）的全球性 REITs 平台。新加坡自 2002 年发展 REITs市场以来，目前上市了 43 支 REITs，总市值达  1,100 亿新元，仅次于日本。新加坡 REITs 的收益率平均高于新加坡海峡时报指数。过去 10 年， REITs 市场取得快速增长，  市值年化增长率达到 11%，富时新加坡 REITs 指数的涨幅超过了 136%，年化收益率达 %。
新加坡  REITs 市值占股市的 12%，远高于其他主要市场，如美国（3%），日本  （2%），和中国香港（%）。新加坡市场交易活跃，REITs 交易额占整体股市交易额的 27%
。同时，新加坡 REITs  市场对海外保荐机构和资产非常友好，底层资产地域分布广，资产类别多元，超过 80% 的 REITs  持有新加坡以外的资产，包括中国、马来西亚、日本、韩国、香港、印度尼西亚等。目前数量最多的为多元类信托和零售类信托。
二、中国公募 REITs 的发展与现状
1. 中国公募 REITs 发展现状与政策进展：
2. 各级地方政府密集出台措施支持 REITs 相关工作推进，保障 REITs 的落地工作
3. 公募 REITs 申报的基本要求
40 号文第三部分“基础设施 REITs 试点项目要求”、 586 号文第三条及 54 号公告第八条对公募 REITs 的基础资产有着明确的界限及指向，并要求取得 / 提交基础资产的合规证明材料：
(1) 聚焦重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲；
(2) 聚焦重点行业
优先支持 :仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；
鼓励 :信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区；
排除 :不得投向住宅和商业地产项目。
(3) 聚焦优质项目 ( 运营 3 年以上成熟项目 )
(4) 项目资产转让的合规性
4. 公募 REITs 项目全流程梳理
公募 REITs 项目主要分为三个阶段：
项目申报阶段：发起人 ( 原始权益人 ) 向所在地省级发改委报送纸质版试点申请材料，各省级发改委推荐项目，在无异议专项意见基础上，国家发改委将符合条件的项目推荐至中国证监会。
项目审核阶段：基金管理人 ( 或 ABS 管理人 ) 向交易所申报全套材料，申报证监会和交易所实施同步审核，在交易所网站公开。
项目发售上市阶段：经证监会注册后，证券公司或基金管理公