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保修期内工程维修管理办法
（工程部）
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XX市公共住房开发建设投资XX 编制
二０一六年三月
目录
第一章总则3
第一条原则3
第二条 X围3
第三条名词解释3
第二章工程维修管理组织机构与职责5
第四条工程维修管理组织机构5
一、领导小组5
二、工作小组5
第五条工程维修管理职责5
一、公司质量维修管理职责5
（一）公司工程部质量维修管理职责5
（二）公司项目部质量维修管理职责5
二、公租局质量维修管理职责6
（一）房屋管理中心6
三、物业公司质量保修管理职责6
四、监理单位质量保修管理职责6
五、责任施工单位质量保修管理职责7
第三章保修期内报修工作流程与争议解决8
第六条保修期内报修工作流程8
一、受理报修8
二、查勘初判8
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三、责任判定的争议解决流程8
四、监理单位受理分类并安排落实9
五、责任施工单位组织维修9
六、组织验收9
七、核对、销项、备案并形成书面报告10
第七条争议解决10
一、监理、责任施工单位对物业公司责任认定产生争议10
（一）责任施工单位推诿、拒不执行的解决10
（二）使用方推诿、拒不认可的解决10
（三）第三方原因和不可抗力因素造成质量争议的解决11
二、施工单位对监理单位责任划分产生争议11
（一）交叉作业造成质量、产品问题的争议解决11
（二）使用不当造成质量问题的争议解决12
第四章维修质量和安全文明施工13
第八条维修质量要求13
一、执行标准13
二、验收要求13
三、责任施工单位的维修质量要求14
第九条安全和文明施工要求14
一、执行标准14
二、维修人员的行为要求15
三、安全文明施工要求15
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第五章维修时限和维修整改率的管理17
第十条维修时限的要求17
一、紧急抢修17
二、一般性维修17
三、重大维修18
第十一条维修整改率的管理19
一、维修整改率19
（一）周维修整改率19
（二）月维修整改率19
二、维修整改例会制20
（一）维修整改周例会20
（二）维修整改月例会21
（三）领导小组会议22
第六章奖惩制度23
第七章附则25
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总则
为了加强对公共租赁住房（以下简称“公租房”）在工程质量保修期内（以下简称“保修期”）的维修管理工作，主动、与时、高效处理因施工质量缺陷等引起的报修问题，进一步提高公租房使用的满意度，根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》以与集团的有关规定，结合公司实际情况，特制定公司《保修期内工程维修管理办法》（以下简称“本办法”）。
原则
本办法以做好公租房工程质量保修工作为目的，在做深、做细公租房使用过程的工程质量监管工作上下功夫，认真履行好监管职责，落实各相关单位在工程质量保修管理中的工作职责，明确各相关单位在工程质量保修管理中的工作程序。
第二条 X围
本办法适用于公司所属公租房项目，在保修期内的维修管理工作。
第三条名词解释
一、公司：XX市公共住房开发建设投资XX的简称。
二、公租局：XX市公共租赁住房管理局的简称。
三、公租房：公共租赁住房的简称。
四、移交公租局资产：是指除车库、商业以外的住宅、公共设施设备、园林景观等附属工程与设施。
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五、公司自持资产：是指未移交公租局的资产，包括车库、商业与相关配套设施设备等资产。
六、本办法所称质量缺陷：是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量问题。
七、使用人：本办法使用人是指公租房租住人（租户）、商业租用个人或公司、物业公司与其相关部门等。
八、保修期：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限。主要包含以下几个方面:
（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。
（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年。
（五）装修工程为2年。
（六）保修期的重新计算
责任施工单位维修过的工程项目，该维修工程的质量保修期限自维修完工之日重新计算；连续维修的，从最后一次维修完工之日起重新计算。
其他项目在招标文件中明确或合同中约定的保修期限。
第二章工程维修管理组织机构与职责
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第四条工程维修管理组织机构
工程维修管理组织机构由领导小组和工作小组组成。
领导小组
由公司、