文档介绍：.
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关于XX城市更新情况调研报告
中煤南方能源王有华
一、XX城市更新概况
XX的城市更新最早始于20XX,当时叫旧村改造,20XX后称为城市更新,其实质就是土地资源的再利用,通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施,达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的,XX城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
〔一城市更新的必然性
1．土地资源稀缺
据20XX相关统计资料显示,XX市方千米,除去农用地面积906平方千米外,建设用地面积已达934平方千米,占全部国土面积的47%,接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年,XX可新增建设用地仅为42平方千米,既无外扩的空间,也无大幅度增加建设用地的可能,唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大
XX建市之初,规划人口为600万,据XX市出租屋综管办统计,截止20XX10月底,XX登记在册的非户籍人口1280万人,户籍人口274 万人,全市实际居住人口已超过1500万,是中国人口密度最大的城市,城市配套滞后,迫切需要通过城市更新,拓展空间,完善相关基础设施,提升城市质量。
3．产业升级快
XX过去许多单纯的工业用地或厂房,基本上都是为配套早期的"三来一补"加工制造业的,经过产业转型和升级,已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造,转变经营发展模式,发挥产业聚集效应,释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多
1992年之后,XX经济进入高速发展的轨道,随着大量移民及务工人员的涌入,XX的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止,虽然经过1992年、20XX两次农村城市化改造,全市农村集体土地均已转为国有土地,但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至20XX底,XX历史遗留违法建筑有38万栋,建筑面积约4亿平方米,约占XX市总建筑面积50%,通过城市更新部分可以理清产权。
〔二城市更新政策性文件
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20XX,XX市颁布《XX城中村<旧村>改造暂行规定》,拉开了旧改序幕；20XX陆续颁布《XX市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度,进一步规范市场秩序,其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造,土地可以以协议的方式出让,无须招拍挂,这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序,直接由权利人自主协商一致,申报审批,然后确定开发主体便可实施,极大缩减了旧改的时间要求；20XX出台《XX市城市更新办法实施细则》,进一步促进了城市更新发展。
〔三城市更新进展情况
截止20XX底,全市已列入计划项目407个,总用地面积35平方公里；完成规划审批229项,用地面积约20平方公里；已签用地合同项目达102个,,,涉及建筑面积1800多万平方米；建设实施完成并上市销售项目27个,涉及建筑面积600多万平方米,对当前房地产市场产生了重大影响。
二、城市更新问题存在分析
城市更新是一项系统的综合工程,涉及诸多要素与诸多利益的平衡,必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程,有开发商形象地总结为"拆不动,赔不起,玩不转"。
〔一旧改拆迁难度大