文档介绍：案例研究
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Part
——全球视野，找寻开发模式
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精品资料
你怎么称呼老师？
如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？
你所经历消费结构；
创意超市
创意空间
百老汇剧场
艺术餐厅
个人办公空间
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【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物
涩谷未来之光
绿化外墙
褶皱立面
绿化外墙
设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑
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【空中建筑】通过分散设置公共开放空间，并在4F、10F屋顶设置独栋、亭阁等建筑，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间
涩谷未来之光
①公共开放空间分散设置在多层；
②非盈利型功能楼层 ：文化、艺术场所；
③4层屋顶平***栋建筑；
④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。
④
4F Pavillion
10F Pavillion
屋顶花园
空中大堂
创新点
①
②
③
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【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间
涩谷未来之光
urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F， 创建了5个首层的商业价值
涩谷新文化街区断面图
urban core动线结构图
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启示：
项目基于TOD模式，对土地集约化利用，通过与地铁站无缝联结设置多首层概念，设置目的性消费业态的公共空间、剧院等引入客流，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间打造亮点，其开发模式及空间打造打造均值得借鉴
案例精华
项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心
开发模式
通过褶皱立面、空中建筑和urban-core的个性化设计，打造为地域标志建筑 ，充分利用车站所处的土地价值，演绎出城市的活力并体现了移动空间的重要性
功能布局
项目为补充实力客群，增加目的性消费，将公共空间设置在项目中层，并选择重点业态精心打造，丰富项目的业态和消费结构
建筑设计
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国际案例之
TOD模式下全功能、大体量、已完工的近郊城市更新项目
日本·二子玉川综合体
Futako-Tamagawa
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二子玉川
【项目概况】基于“城市到自然”的开发理念，以地铁交通枢纽为核心，打造成东京近郊、多功能于一体的大型城市综合体
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二子玉川
【开发背景】选在地铁沿线开发获得区位优势，明确项目定位和人群定位，结合生态环境，打造大型综合体，产生片区辐射和影响力
开发商背景
开发动机
开发目标
项目由东急电铁株式会社开发，集团是东京最大的私营铁路公司，早年主营业务为地铁开发，自2000年以来，开始拓展铁路投资相关的多种服务和房地产开发业务, 成为最先推行铁路与新城镇业务共同开发模式公司之一。
东京铁路开发密集，新的铁路线开发成本高，而铁路沿线交通聚集大量人流和活动，通过房地产开发及物业配套可创造地块价值。二子玉川站属于田园都市线，是东京最拥挤的通勤线路之一，是通往市中心的主要干线，交通便利，人流量大。
东急电铁株式会社旨在将“花园城市”理念贯彻到本项目开发中，打造高端自己型地产，并在郊区提供各类型商业配套，办公中心、活动中心、基础设施等。
项目原貌
，现进行再开发。
差异化定位
本项目具有明确的定位，定位于创新行业和创新工作者，与东京中心区常规白领企业楼所不同；并且，提供针对年轻人的新型购物设施，利用优质综合方法吸引目标群体。
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二子玉川
【区位交通】项目位于东京西南部世田谷区，公共交通及城市交通线路发达，是东京主要发展区位之一
交通线路
项目紧邻多条城市主要干道，能便捷通达城市主要区域；
无缝隙连接二子玉川地铁站，公共交通便利，为项目带来大量人流。
地块区位
项目位于东京都世田谷区中心大井町线二子玉川站，片区人口繁多，紧邻的涩谷、新宿等繁华区域；
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二子玉川
【物业功能】分五大片区开发，物业功能丰富；功能排布依据物业价值，距离交通枢纽远近分别为商业/酒店、写字楼、住宅；同时还规划有公园和生态走廊，提升项目整体生态氛围