文档介绍：谨呈:昆明市新河民房地产北市区有限公司北市区项目定位专题报告 1 目录?项目简析?项目整体定位?项目物业定位?项目客户定位?项目形象定位?项目产品定位?项目商业定位?项目价格定位 2项目简析 3 项目简析关于北仓片区北仓片区的功能定位为:以商业贸易、物流集散、文化娱乐、教育、休憩公园及配套居住为核心的城市综合区。全新合理的规划使本片区发展前景美好,片区内无改造项目;虽然市政配套及生活设施暂时滞后,缺乏生活气息,但片区西部规划大规模居住用地及配套商业、公共设施等,以及作为重要“城市副中心”的定位将使本片区在未来 3-5年内成为北市区高品质楼盘的主要供应区域。 4 项目简析区域规划分析?40米宽沿江绿化带?生态湿地公园?体育文化用地?公共绿化公园?本案地块约 152 亩?红塔丽水雅苑项目?盘龙江?盘龙中学 5 项目简析地块规划指标项目位于北京路延伸段占地面积: 亩(净用地 亩) 容积率< (净用地容积率< ) 建筑密度<28 % 绿地率>45 % 商业面积<3万平方米沿盘龙江须布置多层建筑 6 项目简析 SWOT 分析减小劣势,避免威胁发挥优势,转化威胁利用机遇,克服劣势发挥优势,抢占机遇塑造全新区域功能( 人文文化、绿化环境、居住概念); 强调品牌; 差异化形象,吸引主城居民; 强化项目品牌优势,并结合运动会及产品本身的优势产品本身的优势, 截留竞争对手客户; 截留竞争对手客户; 发挥北片区客户的口碑传播口碑传播强调区域规划优势及未来交通的便利; 大气、精致的现场包装大气、精致的现场包装,传递项目品质; 寻求差异化定位, 树立项目全新树立项目全新形象; 形象; 发挥开阔的招示面,利用颜色冲击力发挥影响; 优势( S) ?品牌:发展商品牌及实力优势; ?地段:新城区,全新生活空间; ?文化:区内规划有学校、体育设施及公园; ?规模:具有一定的规模优势。劣势( W) ?地段:全新区域,居住气氛淡薄; ?配套:生活配套难及周边竞争片区; ?价值:区域处于主城最北端,价值认可度不如其他新区; ?规划容积率无特别优势。?北区建设:北京路延长线; ?城市改造:旧区重建速度加快?差异化:产品品质有极大提升空间。机遇( O) ?区域竞争:新区竞争力强劲; ?规划建设变动。威胁( T)7 项目简析项目分析小结北市区居住价值随着新市政规划的确立而被强化,同时又为南市区和东片区的崛起而面临更广阔的竞争环境,故需要树立全新的居住理念,以提升北市区的居住价值; 竞争区域来源于全昆明北市区,而客户来自于昆明整个老城区,因此竞争范围会比较广; 竞争项目目前供应的产品(户均面积、户型比例及销售价格)相近,以至于客户层相当接近; 北仓片区拥有比银河片区更有利的交通竞争优势,但全新的建设区域,需要强势的品牌号召力,包括政府公建、品牌开发商和品牌物业; 北仓片区为昆明北市区全新推出的地产板块,而本项目是北仓片区全新推出的地产项目,可以从高起点打造全新形象、树立北市区新的地产标杆。 8 项目简析项目发展战略生活理想化生活理想化产品差异化产品差异化(风格、布局、品牌) (风格、布局、品牌) (面积、户型、会所) (面积、户型、会所) 形象诱导化形象诱导化(理想主义) (理想主义) (细节形象展示) (细节形象展示) (树立新的居住观) (树立新的居住观) (区位、环境、人文) (区位、环境、人文) 在常规竞争层面上——区位、环境、前景,我们并不具有绝对优势;甚至品牌认同度,我们也须重金提升。故而我们需要建立差异化的竞争体系,树立全新的、理想的居住理念; 就全昆明而言,我们的产品特色是第一的; 在北市区,我们在全方位是第一的。 9项目整体定位 10