文档介绍：容积率建蔽率控高的关系
容积率建蔽率控高的关系
容积率建蔽率控高的关系
容积率
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比率，而对于率会因单方售价低于单方造价而使土地投资
收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，
某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的
正常收益，节余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地
开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最正确容积
率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。
(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土
地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比率高，经过
降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果显然，而小城市土地集约化利用程度低，
容积率建蔽率控高的关系
容积率建蔽率控高的关系
容积率建蔽率控高的关系
地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，经过降低楼面地价降
低房屋开发单方成本效果不显然，而且房屋层数达到一定数值后若持续增加层数会增
加单方工程造价；其他，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比
较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率确实定往往拥有随意性，好多地方没有
容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓
励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城
市规模愈大，容积率对地价的影响愈显然，地价随容积率的变化幅度愈大。
(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，
土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高
于其余地区，特别是城市边缘区，投资者的强烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持
或凑近土地收益体系作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利
用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，
容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围渐渐减弱。
(四)容积率对不同种类用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反响最敏
感，只能布局在少量区位条件优越的沿路地区，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工
业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济节余
主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反响的敏感程度
比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般散布在城市外围，不只受区位条件影
响最不敏感，而且受工艺流程的限制，在好多情况下没有容积率的限制。因此，在同
一城市中，容积率对不同种类地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
对生活的影响
人口密度：
高容积率的住宅项目意味着小区内房屋建得多，而高密度的住宅必定会带来高