文档介绍：1
美国房地产开发模式及流程
目 录
一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长
.................................................品牌的大规模复制成为可能；通过标准化大大降低工程简单度提高效率；
代表公司: Centex Corp.
三、美国土地法规、制度及房地产税收状况
（一）土地利用的把握法规
1、总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地
区的进展目标，协调社会、经济、环境等关系。
2、分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，
总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、
建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。
3、建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑
材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。依据建筑法典的要求，新建建筑或改
建原有建筑都必需获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后阅历收合格，获
得《占用证》，改建的建筑物完工后阅历收合格，则获发《合格证》。
4、地块划分规章（subdivision regulations）：地块划分规章主要是把握住宅用地
的划分。地块划分规章主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。
5、除了规划法规对土地利用的限制外，环境爱护法律也对土地利用有严格的约束。
6、私人对土地利用的把握
除了政府对土地利用的把握外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定
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契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。
（二）土地制度
美国的土地全部制是多元化的，私人约占有 58%，联邦政府占有约 32%，州及地
一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于 2000 平方英尺的住宅”等。一般状况下，私人对土地用途的限制
方政府占有约 8%，剩余的 2%的土地为印第安人保留地。在法律许可以及规划的范围内，各种全部制形式的土地可以自由买卖，政府并不干预私人土地的用途，可出售、出租、自用等。土地的供应端的自由买卖交易制度保证了上游土地资源供应的充分。
（三）房地产税收
目前美国 50 个州全部征收不动产税，各州和地方政府税率略有不同，大约在
1%-3%。美国征收不动产税和我国土地招拍挂制度实现的财政收入有些类似，但招拍 挂实现财政收入是使将来土地出让期内土地使用权的供求关系所体现的经济价值，不具有可持续性而且极易扭曲土地当期价格。
（四）中美商品房价格构成比例比较
商品房价格构成比例
美国
中国
地价及税费
30%
50%
建安成本
60%
30%
利润
10%
15-20%
四、美国房地产开发程序
美国房地产开发法制较健全，开发程序环环相扣。居住建筑的开发是美国房地产开
发的重点。美国房地产住宅建筑过程开发分批量生产和小规模定制两种。下面以批量生
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产为例来说明。
（一）土地猎取的方式
土地猎取的方式有三种形式：购买、期权把握、通过兼并其他公司来获得那家公司
的土地储备。土地的猎取需要大量的资金支持和存在不确定风险。维持与开发地政府与
社团的良好关系是猎取优质土地的前提条件。
（二）土地规划——土地规划转变较国内要严格
美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出土地规划，城市和郊
区都有具体的规划图，规定每一地块的用途、建筑物的类型和规模等。各州规定不尽相
同，但大同小异。土地规划一般不能更改。申请转变要有充分理由，经有关当局批准。
但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地，可以较简洁地获准转为农业用地，
以避税。开发商依据土地规划用途选取自己需要的地块。
（三）土地的猎取程序
1、选址。美国开发商一般选择生地开发，但也可以是熟地。美国兴建住宅极少进
行城市旧房改造。选择地块考虑的要素主要有：
1）交通：距离高速大路、火车站、汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买
通过权，是首先要考虑的。美国地方政府经常把修筑或拓宽一段路作为开发某地块的先决条件。这种状况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责维护这段路。
2）上下水：要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条
污水干线得到足够排污量