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新版?建筑面积标准?的实施,不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算,更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算,所谓“偷面积〞的方式将很难行得通了。
建筑面积计算新规明确阳台飘窗恕不赠送〔新算法〕送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段,随着新版?建筑工程建筑面积计算标准?于2023年7月1日的正式实施,或许将成为历史。
一、新标准大量修订“免费〞面积计算规定
随着住房城乡建设部对新版?建筑工程建筑面积计算标准?GBT50353-2023〔以下简称新?标准?〕的实施,旧的新版?建筑工程建筑面积计算标准?GBT50353-2005也随之废止。
新?标准?主要修订的技术内容包括:
,取消了深基础架空层;
,增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;
、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;
〔飘〕窗的建筑面积计算要求;
;
;
;
;
、管道层的面积计算规定;
;
。
值得注意的是,开发商以往最常赠送、旧版?标准?中不算面积的飘窗,在新?标准?中有了明确要求:
〔飘〕窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。另外,在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
而在地下室方面,新?标准?中:
地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。,应计算全面积;,应计算1/2面积。修订的面积计算规定有近26条,极大的细化和改变了此前旧?标准?中的建筑面积计算。
新版?建筑工程建筑面积计算标准?GBT50353-2023
二、已审批及在售工程不受影响
随着新?标准?的出台,新建工程赠送面积设计审批将更加严格,但已审批及在售工程不受影响。因此短期内对市场影响有限。
不过,以往“赠送〞面积的设计多出现在小户型,未来开发商在小户型的开发设计难度上会有所增加。
三、开发商“赠送〞面积或将成为历史
以往赠送的面积通常大多数开发商都不会纳入商品房买卖合同中,因此赠送的面积很难受法律保护,而随着新?标准?的出台,消费者如果遭遇赠送面积缩水以及其他纠纷问题时,一定程度上就有了相应的维权依据。另外,正所谓羊毛出在羊身上,为了设计出赠送空间面积,开发商的开发工程造价并不会减少,且赠送的面积往往会影响楼盘的容积率,造成容积率比实际偏高,实际居住体验也会降低。
新版?建筑工程建筑面积计算标准?的出台,对以往“赠送〞的面积空间给出了新的定义和计算标准,更具体、更细化、更严格也是这次新?标准?的一大特点。从开发商以往的销售情况来看,带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。那么这次新规的实施,对于开发商来说,除了传统的赠送飘窗外,地下室、结构连板、挑空阳台、入户花园等这些各大楼盘单位面积“增肥〞的手段,以后会受到更严格的限制,“赠送面积〞这张营销牌将变得越来越不好打。
附录:新版?建筑工程建筑面积计算标准?GBT50353-2023〔局部内容〕计算建筑面积的规定:
。,应计算全面积;,应计算1/2面积。
,对于局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算,,应计算全面积,,应计算1/2面积。
,;;。
,;;。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台,应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。
、半地下室应按其结构外围水平面积计算。,应计算全面积;,应计算1/2面积。
,应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。
,应按其顶板水平投影计算建筑面积。,应计算全面积;,应计算1/2面积。
、大厅应按一层计算建筑面积,门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。,应计算全面积;,应计算1/2面积。
,有顶盖和围护设施的,应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
、立体仓库、立体车库,有围护结构的,应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积;无围护结构、有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。,应计算全面积;,应计算1/2面积。
,应按其围护结构外围水平面积计算。,应计算全面积;,应计算1/2面积。
,应按其围护结构外围水平面积计算。,应计算全面积;,应计算1/2面积。
〔飘〕窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
〔挑廊〕,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施〔或柱〕的檐廊,应按其围护设施〔或柱〕外围水平面积计算1/2面积。
,,应计算全面积;,应计算1/2面积。
;有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积;,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。
、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,;,应计算1/2面积。
,应按其底板面的外墙外围水平面积计算。,应计算全面积;,应计算1/2面积;,不应计算建筑面积。
、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道,应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积,,应计算全面积;,应计算1/2面积。
,并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。
,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。
,应按幕墙外边线计算建筑面积。
,应按其保温材料的水平截面积计算,并计入自然层建筑面积。
,应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于上下联跨的建筑物,当上下跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内。
、管道层、避难层等有结构层的楼层,,应计算全面积;,应计算1/2面积。
:
〔1〕与建筑物内不相连通的建筑部件;
〔2〕骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道;
〔3〕舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等;
〔4〕露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件;
〔5〕建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台;
〔6〕勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件,;
〔7〕〔飘〕窗,〔飘〕窗;
〔8〕室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;
〔9〕无围护结构的观光电梯;
〔10〕建筑物以外的地下人防通道,独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。