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房产中介业务流程
房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。
租赁出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。
.收集房源
(二)详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用(是否一直租赁等)情况、现在室内状况,对房屋进行全面了解。
(三)了解小区水、电、气、暖的运行状况,落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用,做到心中有数,避免拖欠现象。
(四)了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况,便于向客户介绍。
(五)协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度,有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。
推介房源
现场看房
(一)公司留有钥匙的房源属于自有存量房,是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式,办理委托手续后由业务员带客户看房。
(二)无钥匙而房东又在室内居住的房源,看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房,防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场,应让客户看到与之对应的房屋,有个初步印象。
(三)带客户看自有存量房不能满足时,可就近选择证照、资质齐全的中介机构,说明意图调取房源,最大程度地满足客户。
(四)对于客户所提出的疑问应正确回答,客观介绍房屋优劣,以室内摆设、布局、装饰等作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法,提高成交率。
总之租房与买房客户的心理(要求)是不一样的,买房者对房屋的要求较高,看房较细致,对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为,只要能达到其要求的5%以上即可满足。
签订契约
(一)租赁双方签定制式《房地产租赁契约》,租、赁、中介三方各执一份,中介应提醒出租人持契约到房管部门办理备案登记。
(二)产权人应留产权证(或其它房产证明)复印件,客户应留单位营业执照及法人身份证复印件,个人留身份证复印件给中介备案。
(三)对于契约所涉税收等问题,租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、居住用途,需要开具租赁发票的,应到当地地税部门办理,产权人、中介可以代为办理。
应严格按照上述步骤进行房屋的租赁,对于承租客户应仔细查阅核对身份证,杜绝违法犯罪成员趁机钻中介的空子,逃避打击,给社会治安留下隐患,铸成大错。
买卖买、卖双方通过中介机构,达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。
收集房源
(一)按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。
(二)了解产权人售房原因,实地查看小区及房屋状况,查验房产手续,合理评估房屋价值,协商房屋报价并取得出售房屋委托书。
(三)画出该房屋的平面图,有条件的应实地照相、录像,通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。
推介房源、接受委托、实地看房
(二)根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目,对于房改房、职工集资建房所涉及规费以外的税费,以及需要交纳营业税、个税的房屋,应提前讲明、算清,不要因遗漏带来客户不满。
(三)请业主配合说明房屋使用情况,使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋结构,指导客户在不违反小区物业规章的前提下,如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。
签订契约
(一)客户选定房源后应按房产价值1%收取定金(不足1万元的按1万元收取),并将5%定金转交给产权人,置压产权证,从而形成互相牵制的局面,便于办理过户手续。
(二)持产权证、产权人身份证到房管局核档,确定房屋有无抵押、置压、典当、查封,是否具备交易条件,如无意外情况及可告知双方确定成交日期(核档证明有效期为五个工作日),应保留核档收费的收据。
(三)签订制式《房地产买卖契约》、买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复印件,买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签《询问笔录》,办理过户手续,取得过户收件单,交清房款,交易完毕。购房人持收件单在2个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。
(四)对于产权清晰而暂无产证,但持有住房证(注明全产权)或《拆迁协议书》的客户,在确定购房意向后应及时办理公证,对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。
(五)对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房,应先确定贷款人资格,请评估公司、担保公司先行看房评估,待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证,换评估报告,然后放款。
房屋交割
(一)所要交易的房屋原则上应腾空,若遇有租赁客户还在租赁该房屋时,应征得承租人书面同意腾房(有关规定为两个月)或重新与购房人签订租赁契约。
(二)交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴,无拖欠费用时方可交割。
(三)购房人应查验室内留存的设施