文档介绍：中泰银联衡阳项目
发展策划报告
20060928
谨呈:中泰国际集团&银联集团
(精简版)
致谢:中泰国际集团&银联集团
感谢贵司对我司的信任,于2006年8月中委托我们就衡阳项目做项目发展策划工作。
同时感谢,本项目工作组在市场调研过程中得到了贵司具体的协助与参与,调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。
经过我司对衡阳市场的深入调研和分析,项目资源条件的深入挖掘,并结合企业资源与战略考虑,报告中确立了具有领先性的发展策略,并明确了可操作性的规划设计指引。
此份最终正式稿,是本项目组核心研究成果暨中期汇报后,与贵司充分探讨,坦诚交换意见后最终修订的策划成果。
合富辉煌中泰衡阳项目组专案团队:
项目总统筹:黎振伟先生肖鹏先生杨莹小姐
项目经理: 易南郁小姐
项目副经理:唐国华先生
项目组成员:杨涛先生罗洪源先生叶展图先生
黎浩昕先生陈文冬先生
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景分析
锁定部分市场的集中分析
假设和量化
项目周边及地块勘察
衡阳市宏观经济情况
衡阳城市发展现状
衡阳城市总体规划
衡阳市房地产市场状况
政府官员
政府部门:规划局、国土局、房地产管理局、统计局、市府服务中心、开发区招商局等
地块解析和界定
宏观经济背景分析
各区域房地产供求情况分析
消费者支付能力分析
消费者投资趋势分析
250份目标消费者问卷调查
各区域住宅市场情况
地产专业人士5位
房产销售主管2位
目标消费者深度访谈20位(生意人、政府中高层公务员)
调查重点楼盘30个
目标市场的竞争性供给分析
终端消费者价值取向和置业倾向的分析
项目整体实现的机会点分析
案例借鉴
地块价值分析的结果
经济效益分析
最优容积率与物业配比
定价的市场支撑条件
发展战略与定位
合富专家
我们的一切研究必须以现实条件为基础,以共同目标为导向
客户的目标实质上是项目的宏观愿景。
现状条件是我们一切思考底出发点。
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。
事项
内容
项目开发目标
资金回笼,降低开发风险
尽可能情况下,实现项目价值最大化
品质塑造项目品牌
项目限制条件
高地价:60万/亩;高容积率, r=
中泰国际集团在衡阳开发的首个住宅项目
衡阳房地产市场发展不成熟,市场承受有限,市区大盘
城市及经济背景
——雁城
简介:位居湘南中心,地处五岳独秀的南岳衡山之南,是湖南省第二大城市,因“北雁南飞,至此歇翅停回”又名雁城
城市性质:“湘南地区城市中心,省级历史文化名城”。
宏观经济向好,为房地产开发提供较好的经济环境
湖南省主要城市2005年GDP一览表(单位:亿元)
数据来源:衡阳统计年鉴2005
数据来源:湖南主要城市统计公报2005
01-05年GDP变化一览表(单位:亿元)
衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列
2004年衡阳GDP增长迅猛,主要受当时煤价迅涨所致(属于衡阳的耒阳是煤矿产区,带动整个衡阳经济增长)
城市
长沙
株洲
湘潭
岳阳
衡阳
常德
GDP
GDP增长率
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城市建设力度相对湖南其它同类城市小,但投入逐年不断加大,促进衡阳房地产的发展
数据来源:衡阳统计年鉴2005
数据来源:湖南主要城市统计公报2005
00-05年固定资产投资变化一览表(单位:亿元)
固定资产投资水平偏低,增长相对较慢,城市建设力度较弱
固定资产投资稳步增长,占GDP的比例不断提升,城市建设投入力度加大,对房地产开发有利
城市
长沙
株洲
湘潭
岳阳
衡阳
常德
固定资产投资
同比增长
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固定资产投资/GDP
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05年湖南省主要城市固定资产投资一览表(单位:亿元)
房地产发展已跨入快速发展期,未来发展前景广阔
数据来源:衡阳统计年鉴2005
01-05年市人均GDP变化一览表(单位:美元)
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000US$
4000-8,000US$
8000US$以上
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP保持较高