文档介绍：平谷区马坊镇地块初步定位及规划产品建议
北京中原住宅部技术中心
核心问题:
如何面对目前市场环境?
如何面对未来竞争?
如何最大限度降低风险,实现快打快销?
如何实现价值最大化?
产品定位面临的问题
报告思路
政策背景
产品规划建议
市场定位
产品定位
规划条件
外部因素
内部因素
市场竞争空间及定位关键点
项目定位
客户定位
微观市场
交通条件
宏观市场
周边情况
1
2
3
4
市场情况
本体分析
项目定位
产品建议
方案架构
政策背景
Part 1
市场情况
2011年1月26日
新国八条
2011年2月16日
京十五条
2011年3月29日
北京调控目标出台
2011年4月27
一房一价细则出台
2010年10月始
存款准备金率持续上调
党中央领导温家宝、李克强等多次表示将调控进行到底
严格限购,提高二套房首付至60%,停止发放第三套房贷款
提高限购标准,京籍已有一套住房家庭,限购一套;外籍无法提供连续五年社保及纳税证明,限购
目标:稳中有降
多名知名开发商被点名,执行力度严格
例如:绿地、中铁建等11家
2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日
%和17%的历史高位。
时间
政策
核心内容
市场情况——政策背景
未来政策将从严、从紧,导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主
总体概述
Part 2
市场情况
平谷区域介绍
平谷住宅整体概况
区域客户概况
市场情况——区域介绍
平谷区
平谷区
马坊镇
马坊镇是平谷区西南的大门,距北京建方千米,总人口2万人。
平谷区地处北京、天津、河北三个省市的交界处,环渤海经济圈的中心位置。平谷区位于北京和天津两大中心城市之间,北京的东北部,天津的西北部。西距北京市区70公里,东距天津市区90公里,是连接两大城市的纽带。
全区劳动力总数为18万人,%,满、壮、蒙、回、彝、苗、土、%,人口密度每平方公里400人。
2007年平谷区辖2个街道办事处、14个镇,2个乡
马坊工业区——未来平谷发展的依托产业
,重点发展临空现代加工制造、生物医药、新型建材及印刷、包装等都市型产业。,预计明年上半年将全部建成投产,届时可年创产值18亿元,,安排就业人员8000人
市场情况——经济发展
区域经济发展背景——2010年平谷区宏观经济情况
项目
平谷区
北京市
工业总产值(现价)
社会消费品零售额
税收总额
财政收入
存款余额
贷款余额
农民居民人均现金收入
12036元
13262元
城镇居民人均可支配收入
23606元
29073元
(数据来源:平谷区政府网、北京2010年国民经济和社会发展统计公报)
由上表可以看出,平谷区的财政收入较北京市总体水平差距巨大,但农民居民人均现金收入、城镇居民人均可支配收入与北京市平均水平差距不大,说明平谷居民有一定支付能力。
市场情况——住宅整体概况
2010年1月——2011年4月整体供应
2010年6月、9月、11月为集中供应期,其中,9月供应量最大,达到6万平米以上
从各城区供应上看,平谷区一年半内供应量102014平米左右,占总体供应量的1%
住宅供应量有限,住宅产品较为稀缺
各城区2010-1月-2011-4月(含)住宅供应面积(平米)
平谷2010-1月-2011-4月(含)住宅供应面积(平米)