《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》.docx

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综述：
为实现目标成本测算的精细化，提高测算精确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制阅历基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的运用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：
细化了各项费用测算的成本科目构成；
明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；
设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；
修改营销设施建立费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；
明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；
六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用接受的详细分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）
跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上）
测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必需填报执行和建议接受两类，并用不同字体颜色加以区分，运用时请加以留意。下面，将依据测算过程的先后依次，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表运用的方法和应留意的问题。
一、规划指标及建立标准
测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部协作供应，建立标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的探讨结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算供应精确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于接受其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊
1、地价的分摊
规划指标和建立标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
如模拟项目总占地面积261760m2，一期占地65785m2，总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：

全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：
应留意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以供应。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊
地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。这些跨期成本依据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、须要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。
跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。在进行跨期分摊成本测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。如进行会所成本测算时，可细化成如下指标进行测算：
最终形成的跨期成本分摊表格如下：
哪些成本科目项须要进行跨期分摊可依据项目详细状况按受益原则确定。对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例详细拆分到二期、三期等等，直到在最终一期项目规划确定后分摊完毕。
需留意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变更时，变更部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费
在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
土地成本
该成本项中的地价及红线外市政设施费等可干脆从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
六类公摊费用中，若费用项是从跨期分摊表中引入，均应在表格最终一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用”。
开发前期打算费
测算时，原始指标应依据规划指标表中数据敏捷接受，为达到测算的精确性和精细化，应避开笼统的运用项目建筑面积指标测算景观、公共地块等的成本值。如规划指标表中已填报了“重要公共绿地”为9000m2，在进行“公共绿地景观设计费”测算时，干脆用该面积值作为测算依据即可，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。
报批报建费依据项目发展部供应的《房地产税费一览表》及当地实惠政策进行填写，详细科目内容可依据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。
三通一平、临时设施费用项测算时，应将场地状况、拟定做法等测算依据填写完整。一方面利于测算更加精确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。
园林环境
在进行园林环境成本测算时，依据规划指标及景观限制目标确定各项科目成本。
在进行园林环境成本测算和指标下发后执行后，可随着景观设计工作的开展将限制指标逐步分细，有条件的项目也可依据不同组团景观档次的差别，将景观成本限制指标细化到组团一级，以便于指导景观设计工作的开展。通过细化景观成本限制指标、不同设计阶段纠偏等措施将景观总体成本限制在目标成本之内。
配套设施
进行配套设施费用项的测算时，应留意车位成本的处理。地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50％
担当自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。如其不行售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。
开发间接费
开发间接费中的行政费用、资本化利息等由财务部供应。在进行其中的营销设施建立费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建立费占营销费用总额的比例。
开发间接费中原先的“不行预见费”一项用“风险费”替代。风险费将不行预见的费用项细化，并以风险概率的形式反映出不同风险对项目成本可能的影响程度，风险概率可由公司管理层及成本部在不同阶段依据项目进展状况进行把握。
期间费用
期间费用中的管理费用由财务供应。在进行期间费用下销售费用项测算时应留意，集团04年10月下发的《万科集团营销费用管理规范》对营销费用中的销售费用分类进行了统一，分为行政管理费、营销推广费、售后服务费、其它类四项，详细每项费用归集定义及明细内容可参见该制度文件。
与测算开发间接费中的营销设施建立费相同，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。
四、各产品类型主体建安工程费
完成六类公摊费用及期间费测算后即可进行各产品类型主体建安工程费的测算，在样表中以“多层住宅”为例进行了测算，测算中应留意以下几点：
重要成本科目项测算时应提炼出系数值、测算依据和造价指标。如结构及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所接受的单价，窗地比指标，外墙面砖与涂料比例及单价等等。
细化各项费用测算的成本科目构成。三级以下科目（以蓝色字体标注的科目项）的构成可由各公司自行把握，出于增加测算精确性、利于成本指标数据库积累的考虑，各项目在测算后期尽量细化测算项构成，尤其对于成熟产品及标准化产品项目，更应做到测算成本科目的精细化。
测算成本科目时可以尽量细化，但将目标成本录入成本软件时，科书目入不宜追求过细，要便于合同的拆分，否则会增加较大的工作量。
若某项科目为单独分包，则相宜将其列为一个测算科目项，以利于该项合同内容的成本限制和比照。
基础工程费、结构及粗装修、公共部位装修、室内水暖气电等科目内可单独设置变更及签证费用项。设置此项后，该科目下相应的合同涉及的变更签证费用均可归属到此项下。如：基础工程费设置了变更和签证项，则变更和签证对应合同录入后，均归属到基础工程费下的变更项或签证项下。
原始指标尽可能选用规划指标中数据，并在Excel表中形成数据链接，使测算原始指标能随规划指标变更而自动更新。