文档介绍：房地产项目评估体系
胡瑾卿
一、项目评估体系
1、评价指标
表1、项目评价指标
一、城市评价指标
指标解释
1与当地政府关系
熟识市长、书记+2分
关系较好+1分
无关系-0分
交恶-1分
董事长选择城市四大标准略加变化以便于判断,第四项可用来选择地块
2经济结构
非公经济为主或第三产业占较大比重+1分
介于二者之间+0分
公有经济为主且第三产业比重轻-1分
3所处产业周期
长期低弥后反弹期及快步上扬初期+2分
持续大幅上涨或缓慢起步+1分
涨幅较大仍微涨或连接多年下跌+0分
一潭死水或较大涨幅后盘整-1分
巨幅上涨后快速下跌-2分
4城市化进程
市中心掘起初期+0分
新区掘起期+0分
郊区化阶段+0分
尚未开始城市化-2分
5供求关系
供不应求+1~3分
基本平衡+0分
供大于求-1~-3分
价格战-4分
供求因素
6城市(区域)吸引力
辐射全国+2分
辐射全省+1分
对外略有辐射+0分
只辐射当地-1分
人口外流-2分
周边购买力支撑
7辐射区域购买力
强+2分
较强+1分
中+0分
偏弱-1分
弱-2分
8是否当地已有项目
有+1分
无+0分
品牌延续
二、项目评价指标
指标解释
1项目区位
中心+2分
次中心+1分
新区-1分
远郊-3分如在市中心掘起初期否决
供求竞争
2土地付款方式
四两拨千金+4分
适当分期+1分
一次付清-2分
资本回报
3估算项目利润率
>30% +7分
20-30% +5分
10-20% +1~3分
0-10% -1~-3分
<0 否决
利润指标
4风水评级
较好或依山傍河+1分
一般+0分
较差-1分
风水影响
5工业污染等硬伤
无+0分
可容忍硬伤-2分
致命硬伤-4分
预警指标
6有无拆迁
无+0分
少量拆迁-1分
规模大-3分
7资金链状况
宽松+0分
紧张-2分
危险-4分
注:①分城市评价与项目评价两类一级指标,各由二级指标累加得其分值(评价见表2);两大指标得分累加得到总体得分;②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式;③指标与分值可不断修正与完善。
2、分值解释
体系分城市指标与项目指标两块,其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为:
表2、评估体系分值含义
好
较好
一般
较差
差
城市评价得分
> 5
3 ~ 5
0 ~ 2
-3 ~ -1
< -3
项目评价得分
> 5
3 ~ 5
0 ~ 2
-3 ~ -1
< -3
总得分
> 8
5 ~ 8
1 ~ 4
-3 ~ 0
< -3
注:分值区间可以进一步修正与完善
二、部分项目地块试评结果
指标\项目代码
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
城市评价
1与当地政府关系
2
2
1
1
1
1
2
1
1
2
1
2
1
1
2经济结构
0
0
0
1
0
0
0
1
-1
-1
1
0
1
1
3所处产业周期
2
1
1
2
2
2
1
1
1
1