文档介绍：综合分析
环境分析
本案位于浦东凌白公路近三甲港,紧靠东海,地基系填海而成。距南浦大桥30分钟车程,到静安寺广场大约一个小时,到陆家嘴约40分钟。靠海自然环境良好,但周边无任何生活机能设施,到金桥家乐福车程大概在20分钟。别墅区内建有美国学校,是上海地区的外籍贵族学校之一。随着浦东开发的加速,以及磁悬浮、外环线的建设,本案的发展仍有潜力。
规划分析
本案规划为高级高尔夫别墅。其所依托的是由国际最著名的高尔夫球选手——杰克·尼克劳斯所设计的标准18洞球场,是杰克·尼克劳斯国际高尔夫俱乐部的成员。本案别墅为纯北美风格,总共规划100栋别墅,先期规划的51栋别墅已于98年建成出租,二期49栋别墅原定今年二月动工,但由于发展商资金问题,地块才开始开挖。其别墅建在球场里,并且和球场有一定的落差,大概在8米左右,这点和昆山别馆有类似之处。别墅面积为243—417平方米,每户都有200平方米左右的私家后花园,左右间隔非常大,估计在30米左右。每户不论大小均设有双车库。建筑楼层在一至两层,未设地下室。别墅的坐落依照高尔夫球场的景观,没有特别的朝向。别墅区内建有一处高尔夫会所,原有一大型会所在建设,但资金面的问题和入租户数的关系,使得会所现处于停工状态。
建材分析
本案比较有特色之处就是别墅为木制结构,表面辅以面砖或是涂料,不同于市场上大多数的混合结构的别墅。估计一方面符合欧美人的口味,另一方面也是开发者努力塑造至高档别墅的用心。社区内所有的建材均从加拿大进口,甚至阴井盖也是进口的。社区饮用水是海水淡化水,每家每户都有储备的液化气罐,定期补给。每户配备小型中央空调及燃气壁炉。
价格分析
本案仅用于出租,租金从4800—9900美金/月不等,这个价格在去年10月份作过调整,此前最高租金达上万美金。估计一方面迫于市场的压力,碧云别墅,汤臣高尔夫等个案对其造成强大的压力,另一方面国家实行的内外销合并政策也使价格得以打压。先前长期租别墅可赠送终身高尔夫球证(4万美金),现已取消。
去化分析
本案出租率大约在4—5成。靠近海边以及球场旁的别墅出租的较好。各种规格都有出租,去化面比较完全。别墅一个月起租,最长可以租到70年。
发展商分析
本案的投资商为加拿大海陆置地、美国信孚银行、HG亚太、纽约人寿、汇丰银行,均为国际性的大公司,管理者为加拿大人。虽然是大公司在投资,但奇怪的是困扰本案最大的就是资金问题!从别墅的建材选配来看,发展商先期投入了大量的资金,但也许就是因为其定位太高,导致曲高和寡,影响了其经营。同时据现场人员介绍,公司的管理方式也存在一定的问