文档介绍：“僵尸企业”土地资产处置研究
在经济新常态下,经济增速放缓、下行压力加大、行业环境恶化,企业的盈利能力下降、资产负债率大幅攀升,导致经营亏损、无力偿债的困境企业数量迅速增加,形成了一大批被称为“僵尸企业”的困境企业。从所有制来看,“僵尸企业”大多属于国有企业,国有企业改革不彻底是“僵尸企业”处置困境的主要因素之一。
土地产权是企业产权的重要组成部分,土地资产管理是企业管理的重要环节。在企业产权变更过程中,土地资产处置问题就成为企业资产处理的重要内容。本文将对“僵尸企业”的土地资产处置方式及相关法律问题进行研究,以期达到促进“僵尸企业”土地资源的优化配置和存量土地的盘活,促进企业过剩产能化解,推动“僵尸企业”有效处置的目的。
一、土地资产处置与化解产能、处置“僵尸企业”的关系
部分“僵尸企业”设立时间长,往往设备陈旧、技术落后、职工包袱重。随着我国城市化进程加快,城市规模不断扩大,以前位于市郊的企业现在已处于城市中心地带。近年来,在城市土地价值高速增长的背景下,“僵尸企业”往往占用宝贵的土地资源,却连年亏损,由此造成土地利用率低下,土地价值不能充分实现。同时,“僵尸企业”处置面临的主要困难在于,更新企业设备、革新现有技术、安置职工所需费用较高,资金问题成为改革去产能的主要障碍。“僵尸企业”占有高价值的土地资源,通过处置土地资产可以提高土地资源利用率,实现这些土地资产的价值,为企业带来可观的资金收入,用于更新企业设备、革新企业技术、偿还企业贷款、安置企业职工,从而推进产业升级、化解低端产能,增强企业市场竞争优势。因此,妥善处置企业土地资产有助于
“僵尸企业”化解过剩产能。
二、通过土地资产处置化解产能的方式
在处置“僵尸企业”过程中,属于落后的产能,要坚决予以淘汰;不属于落后产能的,可以通过剥离、改进管理、债务重组、减轻包袱等措施提升效率,获得“重生”,或者通过国家给予相应的引导政策,逐步退出市场。在“僵尸企业”土地资产处置上,第一可以通过土地置换的方式,发现土地价值;第二可以通过就地改造的方式,向其它优质工业企业出租厂房,提高土地利用率。
(一)通过置换土地。
由于产业特性的原因,地块与城市中心商业区的距离,商业和住宅用地往往比工业用地敏感。因此,位于城市中心区域的地块用于商业服务的价值往往大于用于工业生产的价值。随着城市化进程不断加快,很多“僵尸企业”已处城市中心地带。“僵尸企业”,尤其是处于过剩行业的“僵尸企业”对其是否位于城市中心区域敏感程度较低;相反,城市中心地带的交通状况还会加大其物流和仓储成本。郊县城市相比中心城市,能提供更优质的物流和仓储服务,并且有比中心城市更优厚的政策扶持。在过剩产能“走出去”的背景下,“僵尸企业”通过将城市中心地块与郊县城市地块置换。可以获得一定土地差价,并可降低物流、仓储成本,享受相应的支持政策。
(二)通过就地改造方式。
除了通过置换城市郊区的工业用地,“僵尸企业”还可以通过就地改造的方式盘活土地资源。鉴于“僵尸企业”资产负债率高,企业可以引入民间资本在原有用地上新建厂房,将新建厂房向其他优质工业企业出租,获取租金收益,改善生产条件,化解过剩产能。通过新建厂房并出租的方式盘活土地资产可以帮助“僵尸企业”显著提升盈利能力和经营状况。同时,可以借厂房重建腾退现有过剩产能,还可