文档介绍：**大厦物业管理方案
目录
一、**大厦概况
二、**大厦现状分析
三、**大厦功能定位
四、委锡托管理模式及委托费取酬办痉法
五、组织机构与部门设置
六、家具设备配备计划
七、营销策划分析
八、效益测算
一、**大厦概况躇
二、现状分析
1、大厦设备设施状况。**大厦建艘成于2001年,楼宇的主讣要硬件和装修相对较新,但涫其设备型号并非先进设备。缋楼宇供暖锅炉较为落后,功酵效相对低下;电梯属组装杂陧牌,稳定性较差,未来安全第运行系数较小;自备发电机鲚组为国产机器,即时启动能牯力差,工作状况尚不得知,产生排烟目前无法顺利排出ō室外,应列入重点设备设施鞋改造之列及时处理;大厦煤
蒿气阀违规安放在大厦室内,涅且紧贴暖器片,潜有严重的□隐患,也要进行改造。一些象新风供给管道、大厦自动喷动淋,监控等工程尚未完工或v完善;一些配套设施尚处于漶基建或完善之状态,未来工桤程量较大,其次二号楼正处略于基本建设中,大厦与安发督桥打通并扩建平台,楼宇牌慊匾及主要入厦门面的装修尚瞪未进行。内部也有需完善处召。
2、物业管理状况。大猱厦现有物业人员均非专业化徙人员,未经过规范、系统的貂培训,管理处于基本维持状坛态。工作无细分,管理无章莲法,发展无目标。
·保安芴规范、职业化较差;
·无正常规范保洁。绝大多数已宥基本竣工地方也未进行卫生匠开荒;
·工程基本要素:狁各种图纸、设备说明,合格销证等不健全;
·内业管理恿空白;
·物业核算不清;
·物业管理意识尚未形成;
·对已存在的问题物业人员嵩不能监管发现。
3、经营雾状况。大厦虽已运行两年,稍厦内有近十家客户入驻,但盟没有签订任何经营合同,更玄无租赁许可证合法经营之谈,没有进行系统的经营测算枷与基本规划,致使公司总体楞构想难以实现,日常经营也步处于收不抵支状况。
4、共综合问题,由于大厦尚有较缕多须完善和更新改造问题,一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段,〗使物业管理与基建均处于混茗乱无序状态,致使大厦总体蹬上还不具备全面营业条件。狍就核算而言,由于无法提供怡完备的合同、图纸、台帐等非,因此缺乏科学的测算依据棘。
三、中宝大厦功能定位嗵
以写字楼出租为主,宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅,慕尽可能外租1—3层,形成买集办公、商服、娱乐休闲为逢一体的综合性服务大厦,在循铁路街与安发桥交会处形成狗一道亮丽的风景。
1、由于地点所限以写字楼形式对摞外出租适于本厦,利于稳定姆,投资较少,可以避开火车哈站前酒店多如牛毛的激烈竞灯争,吸引招揽大直街及附近锨同等价位的公司入住。
2犄、以宾馆、公寓、餐厅、泳醐馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求,从而实阂现互补,促进写字楼营销。氡
3、开展楼体广告业务营苌销或以较合理价位为本厦入胩驻客户服务,先期宣传推广
嗄本厦业务、招商引客。
4雾、接纳旅游团体入驻就餐,饶实现经营一体化、核算一体邃化。
5、开展多种形式的潸商业服务,引入银行邮政、畜火车票、货运仓储代理、邮媵件寄存、仓买快餐等增加收入
四、委托管理模式及管头理酬金
根据**大厦实际à状况,以业主公司委托物业∈公司实施物业项目经营管理蜕较为科学。
方案一
**裁大厦公司委托****进行界物业管理。由业主公司设立就A帐户、物业公司设立B帐涡户,由业主公司监管审批合膦同,所有收入均存入A帐户′。物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等鞑由B帐户统支,在年度总预跞算内实行每月费用预算报批瞪管理,由业主公司审批,逐军月划拨到B帐户,由物业公彷司具体安排使用,以保证大蕾厦正常工作为准则,逐步实现上台阶。物业公司使业主缈的年度目标实现,业主需支搋付给物业10万元的酬金;福如不能实现,业主更换物业黜公司,不付任何酬金。超过绉目标的利润部分,物业与业省主按3:7分成。
方案二愉
**大厦公司委托***绢*经营后,设立A、B帐户钙,只负担物业人员各项费用刺,不负担营销人员工资等。
公司以物业管理面积每平方测米建筑面积8元/年取酬,ㄊ同时按租赁合同金额5%提悃取营销佣金,签租高于业主扼限定租金部分,由物业与业袤主按各4:6分享。
五、⒋组织机构
组织机构:**佟**在**大厦设立物业管⑦理处,管理处设主任1人,陔负责全面工作。下设6个部≯门,工程部7人、保安部7矬人、客户服务部13人、财务部2人、综合部2人,营归销企划部3人,人员限定3阖5人。
六、家具设备配备钴计划:
设备、家具、工具凰等需求列表
财务部工具数挝量单价总价
计算机1台70007000
打印机1浇台50005000
财务瑞软件1个模块120001啮2000
档案柜4个XX呷00
金柜1个10001泼000
客
服
部吸水机社