文档介绍：地王项目开发模式思考
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目录
1 地王现象原因及后果探讨
2 地王项目操作的五种模式及关键点
3 地王项目实操案例分享
【现象】市场上行期土地价格屡创新高,直逼甚至超过区域当
前在售项目价格
09年市场高峰期,正是
地王大量出现的时机
2009年下半年,上海市土地成交情况:
8月: 11月:
,保利以12亿元摘得嘉定中心城区某地块,折合楼板
元/平; 价9724 元/平方米,溢价288%。
; 12月:
“迷你”地块, ,溢
楼板价达到23245元/平方米。价率达到惊人的 417%。
9月: ,折
“地王”价格。合楼板价32484元/平,楼面价超过当前新江湾板块的
, 住宅均价,甚至逼近上海市中心城区一线房价。
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楼板价格27231元/平,溢价率111%。……
“面粉贵过面包”的悖论延伸至房地产开发领域——
面粉贵过面包:
面粉是原料,面包是成品,作为成
品的面包除了包含面粉外,还包含
将面粉制作成面包的人工以及佐料
等成本。因此,面包贵过面粉理所
当然,反之,则违背经济学原理和
人们的日常生活经验。
原料面粉辅料
+ 原料土地+ 建材
+ +
人工设计、管理、施工、营销……
成品面包成品商品房
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【原因】地王通常在市场上行期、信贷政策宽松,当供地属性稀
缺时,开发商战略性拿地
1、供地稀缺:地块条件稀缺,
价值高,从而使得地块大热,价
格水涨船高
2、开发商战略:
3、市场上行期:市场
企业拿地策略,手头
处于上行期,看好后期
资金宽裕,出于长期“地王”
价格上扬预期
战略考虑
4、其它条件:银行信贷政策
宽松,开发商融资渠道畅通
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【后果】地王出世所带来的影响是多层次的,将波及各个层面
外部直接效益:消息释放后推动周边项目价格飙升;
影响间接影响:不断给消费者施加“追涨”影响;
本质作用:开发商把“面粉”的价格抬起来,旨在把“面包”价位拉起来,尽
内部享价格疯涨所带来的机遇;
影响
边际效应:对中小型开发商而已,不失为快速提高知名度和曝光率的方式。
系统风险:市场后期未明,市场可能会出现下行趋势;
面临
风险开发风险:高成本投入、沉淀大量资金
最坏的结果:可能意味着房地产泡沫破灭的开始,也可能意味着房地产买方市
场的大幕终于拉开。——潘石屹
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目录
1 地王现象原因及后果探讨
2 地王项目操作的五种模式及关键点
3 地王项目实操案例分享
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地王项目(高地价顶托)突破区域价值体系实现溢价,并实现快
速销售的五种模式
1 强出容积率——成都万科金域蓝湾、同安古龙御园
——加大开发强度,以赠送的方式提高实际容积率,提高性价比
2 功能转换——合肥金地国际城、SOHO现代城
——功能转换,以商务功能为主带动商业和公寓,实现利润最大化
3 拉高拍低——深圳中信红树湾
——高容积率产品平价销售,强出低密度产品树标杆博取高额溢价
4 价格突破——成都誉峰
——从产品创新、添加附加值、高调性营销实现豪宅化
5 囤地待建——成都龙湖小院青城
——囤地等待市场上行后入市,换取时间溢价
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模式1:强出容积率
高地价影响总开发成本的权重大于建造成本,因而拔高容积率是
降低开发成本、提高利润率的关键
当地价较高时,地价成本
高地价开发成本线
影响总开发成本的权
低地价开发成本线
重大于建造成本,提低地价建造成本线
升容积率对楼面地价存在最低开发高地价建造成本线
的稀释速度大于建造成本的拐点高地价地价成本线
成本的攀升速度,因低地价地价成本线
而拔高容积率是降低
开